Если в 2025–2026 годах вы продали одну квартиру и приобрели другую‚ налоговая база по НДФЛ может быть уменьшена на законных основаниях. Главное — правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать её в ФНС до 30 апреля 2026 года. Ниже, подробный алгоритм действий‚ примеры расчётов и типичные ошибки.

Когда возникает обязанность сдавать 3-НДФЛ?

• Если вы владели проданной квартирой менее минимального срока (3 или 5 лет — в зависимости от года и основания приобретения)‚ то разница между ценой продажи и ценой покупки облагается НДФЛ по ставке 13 %.
• Если срок владения больше минимального‚ доход от продажи освобождён от НДФЛ‚ но декларацию можно не подавать (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
• При покупке новой квартиры вы можете получить имущественный вычет в размере до 2 млн руб. (260 тыс. руб. к возврату).

Итак‚ если вы продали до 3 лет владения и купили новое жильё‚ одна декларация 3-НДФЛ объединит два события:

1. Исчисление налога с продажи.
2. Получение вычета на покупку.

Какие формы применяются в 2026 году?

• В 2026 году действует форма 3-НДФЛ‚ утверждённая Приказом ФНС России от № ЕД-7-11/903@ (с учётом последних изменений).
• Заполнение возможно:
  • в программе «Декларация 2025»‚
  • онлайн через Личный кабинет налогоплательщика‚
  • вручную на бумаге.

Пошаговое заполнение декларации 3-НДФЛ

Шаг 1. Указываем продажу квартиры

В приложении 1 прописываем:

• вид дохода: 1510 – «Доходы от продажи недвижимого имущества»;
• данные покупателя (Ф. И. О.‚ ИНН‚ реквизиты договора-купли продажи);
• стоимость продажи (из ЕГРН или договора).

В приложении 6 выбираем способ уменьшения налоговой базы:

• 1 млн руб. – вычет по умолчанию‚ или
• фактические расходы на покупку проданной квартиры (если есть документы).

Пример:
Продали квартиру за 6 500 000 руб. Купили её раньше за 4 800 000 руб. Вместо вычета 1 млн руб. выгодно применить расходы: 6 500 000 – 4 800 000 = 1 700 000 × 13 % = 221 000 руб. к уплате.

Шаг 2. Указываем покупку новой квартиры

В приложении 7 отражаем:

• код объекта 2 – «квартира»;
• дата акта передачи или регистрации права;
• стоимость покупки (но не более 2 млн руб.).

Если вы раньше не использовали вычет‚ указываем весь лимит 2 млн руб. (260 тыс. руб. к возврату).

Пример:
Купили квартиру за 3 200 000 руб. До этого вычет не применялся. Вписываем 2 000 000 руб. × 13 % = 260 000 руб. к возврату.

Шаг 3. Сводим данные в разделе 2

Какие документы нужны?

• При продаже:
  • договор купли-продажи;
  • акт приёма-передачи;
  • платёжные документы (при расходном способе).
• При покупке:
  • договор долевого участия/купли-продажи;
  • акт приёма-передачи или ЕГРН;
  • квитанции‚ выписка из банка о переводе денег.
• Общие:
  • паспорт;
  • ИНН;
  • реквизиты счёта для возврата денег (если нужен возврат).

Куда и когда подавать?

1. Срок: не позднее 30 апреля 2026 года.
2. Способы подачи:
   • через ЛКН на сайте nalog.ru (электронная подпись);
   • по почте с уведомлением;
   • лично в ИФНС по месту регистрации.

Частые ошибки

• Указывают 1 млн руб. вычета‚ хотя расходы выше — теряется экономия.
• Забывают итоговую строку 080 раздела 2 (сальдо дохода/вычета).
• Путаница в кодах доходов: для аренды использовать код 1400‚ а не 1510.
• Отсутствие подписи ЭЦП при онлайн-подаче.

Самая короткая инструкция для тех‚ кто всё делает онлайн

1. Войдите в Личный кабинет налогоплательщика.
2. Выберите «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн».
3. Заполните вкладки «Доходы» (продажа) и «Вычеты» (покупка).
4. Прикрепите сканы документов.
5. Подпишите ЭЦП и отправьте.
6. Следите за статусом: статус «Принято» появится в течение 3 дней.

Что будет‚ если не подать или заполнить с ошибками?

• Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (не более 30 %).
• Штраф 20 % за неуплату налога (ст. 122 НК РФ).
• Пени за каждый день просрочки.

Сдача 3-НДФЛ при одновременной продаже и покупке квартиры, это возможность законно не платить налог или даже получить возврат из бюджета. Главное — собрать документы‚ выбрать оптимальный вычет и использовать онлайн-сервисы ФНС.

Полезные ссылки:

• Личный кабинет налогоплательщика
• Программа «Декларация 2025»