Актуально на 19 апреля 2026 г․
Общие положения
Муниципальный жилищный фонд (МЖФ), это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования․ В зависимости от целей использования фонд делится на:
- жилищный фонд социального использования (социальный найм);
- жилищный фонд коммерческого использования (коммерческий найм);
- специализированный жилищный фонд (служба для отдельных категорий граждан)․
Основания для включения/исключения жилых помещений
Согласно ЖК РФ, статье 92, включение или исключение жилого помещения из состава муниципального фонда осуществляется:
- на основании решения органа местного самоуправления;
- в порядке, установленном муниципальными правовыми актами․
Виды договоров найма
Договор социального найма
Регулируется ЖК РФ, статьями 49–60 и ГК РФ, статья 672․
- Объект: квартира или комната из муниципального фонда социального использования․
- Наймодатель: уполномоченный орган местного самоуправления либо подведомственная ему организация․
- Наниматель: граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в жилых помещениях․
- Условия:
- плата устанавливается ниже рыночной;
- отсутствие права наймодателя уступать требования по долгам за коммунальные услуги;
- при наличии письменного согласия нанимателя жильё может быть предоставлено в другом населённом пункте той же муниципальной территории (ЖК РФ, ст․ 57)․
Договор найма жилищного фонда социального использования (новая форма)
Введён Федеральным законом от № 217-ФЗ и закреплён в ЖК РФ, ст․ 91․1–91․5․
- Фактически является разновидностью социального найма, но с детализированным порядком предоставления, учёта и оплаты․
- Помещение передаётся во владение и пользование на срок до 5 лет с возможностью последующего продления․
Коммерческий найм
Порядок определён, например, Законом Санкт-Петербурга от № 125-27․
- Объект: квартиры в домах, построенных или приобретённых за счёт бюджета города․
- Условия:
- плата по рыночным тарифам;
- договор заключается на конкурсной основе или в порядке очереди;
- не требуется статус «нуждающегося»․
Права и обязанности сторон
Наймодатель (муниципалитет)
- обеспечивает благоустроенное жилое помещение;
- ежегодно пересматривает размер платы;
- не имеет права уступать требования по коммунальным долгам третьим лицам (изменения 2023 г․)․
Наниматель
- вносит плату своевременно;
- не имеет права самовольно перепланировать квартиру;
- может вселять членов семьи в установленном порядке;
- в случае просрочки платежей подлежит взысканию задолженности в судебном порядке․
Порядок взыскания задолженности
Согласно разъяснениям Прокуратуры Волчанского муниципального округа, при образовании долга:
- муниципальный наймодатель направляет претензию;
- при отказе оплатить — подаёт исковое заявление в мировой суд;
- выполнение судебного акта обеспечивается службой судебных приставов․
Примерный алгоритм получения жилья
- Постановка на учёт в органе местного самоуправления как нуждающийся․
- Ожидание своей очереди или участие в программе коммерческого найма․
- Получение направления и заключение договора․
- Оформление акта приёма-передачи․
- Регистрация по месту жительства в установленные сроки․
Муниципальный фонд предоставляет гражданам возможность получить жильё на условиях социального или коммерческого найма․ Для каждого вида договора установлены чёткие правила, которые гарантируют соблюдение интересов как муниципалитета, так и граждан․ За нарушение условий предусмотрена административная и судебная ответственность․
Документ подготовлен на основании актуального законодательства РФ и официальных разъяснений государственных органов на 19 апреля 2026 г․