В 2026 году налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры‚ дома или земельного участка остаётся одной из самых обсуждаемых тем. Многие собственники ошибочно считают‚ что если недвижимость продана «без прибыли» или «по той же цене»‚ налог платить не нужно. На деле всё сложнее: налоговые обязательства могут возникнуть даже при убытке‚ если не соблюдены условия освобождения. В этой статье мы подробно разберём:

• когда возникает обязанность платить НДФЛ;
• как рассчитать налог и подать 3-НДФЛ;
• какие льготы и новые законопроекты 2026 года уже действуют или вот-вот вступят в силу.

Когда обязанность платить НДФЛ возникает?

Основное правило простое: если вы владели объектом недвижимости меньше минимального срока‚ доход от продажи облагается НДФЛ. Минимальный срок зависит от способа получения имущества и года приобретения.

Минимальный срок владения (2026 г.)

Если квартира куплена‚ например‚ в 2023 году и продана в 2026 году‚ срок владения составит всего 3 года → НДФЛ платить нужно.

Как рассчитать налог

Формула:

НДФЛ = (Доход от продажи – Налоговый вычет) × 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб.)

Доход от продажи

Доход считается по договору купли-продажи‚ но не ниже 70 % кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Если вы продали квартиру за 7 млн руб.‚ а кадастровая стоимость равна 10 млн руб.‚ то налоговая может «докрутить» базу до 7 млн руб. (70 % от 10 млн = 7 млн)‚ даже если по договору указано меньше.

Налоговые вычеты

Можно выбрать один из двух вариантов:

• Вычет в размере 1 млн руб. — применяется автоматически‚ если нет документов о расходах.
• Сумма документально подтверждённых расходов — цена покупки + проценты по ипотеке + ремонт (при условии‚ что всё задокументировано).

Пример 1: квартира куплена за 5 млн‚ продана за 6 млн

Доход 6 млн – расходы 5 млн = 1 млн × 13 % = 130 000 руб.

Пример 2: квартира получена в наследство‚ продана за 4 млн

Доход 4 млн – вычет 1 млн = 3 млн × 13 % = 390 000 руб.

Как подать 3-НДФЛ и в какие сроки

1. До 30 апреля 2026 года — подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую по месту регистрации.
2. До 15 июля 2026 года — уплатить налог.
3. Если налог равен 0 руб. (например‚ срок владения > 5 лет)‚ декларацию подавать не нужно (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Форму декларации и образец заполнения можно скачать на портале госуслуг.

Последние льготы и законопроекты 2026 года

Семьи с детьми

В Госдуму внесён законопроект‚ который может освободить от НДФЛ при продаже жилья семьи с одним ребёнком‚ если:

• родители купили новое жильё в течение того же налогового периода;
• общая площадь нового жилья больше проданного;
• такое право предоставляется один раз в жизни.

На июнь 2026 г. законопроект находится на стадии первого чтения.

Кадастровая стоимость ниже рыночной

С 2026 г. налоговая не может использовать кадастровую стоимость как базу‚ если она ниже 5 % рыночной стоимости‚ подтверждённой отчётом независимого оценщика (поправка к ст. 217.1 НК РФ).

Продажа доли в наследстве

Если квартира получена в наследство‚ а затем продана долями несколькими наследниками‚ каждый из них получает вычет 1 млн руб. на свою долю‚ а не пропорционально (письмо Минфина от № 03-04-05/29340).

Пошаговый алгоритм продавца

1. Проверьте срок владения по ЕГРН-выписке.
2. Определите налоговую базу: сравните цену продажи с 70 % кадастровой стоимости.
3. Выберите вычет: 1 млн руб. или документальные расходы.
4. Заполните 3-НДФЛ в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» или «Госуслуги».
5. Оплатите налог до 15 июля.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: не учли 70 % кадастровой стоимости.
• Как избежать: проверьте кадастровую стоимость на Росреестре до сделки.

• Ошибка: продали квартиру за 999 000 руб.‚ чтобы «уйти» от налога‚ но она была куплена за 3 млн руб. → налоговая «докрутит» до 70 % кадастровой.
• Как избежать: указывайте реальную цену и применяйте документальные расходы.

Главное: если продаёте недвижимость до истечения минимального срока‚ не игнорируйте декларацию. Несвоевременная подача 3-НДФЛ грозит штрафом от 5 % до 30 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.

Если остались вопросы — задавайте в комментариях или обратитесь к налоговому консультанту.