Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Содержание
- НДФЛ: обязанности налогового агента
- Фискализация расчётов
- Налог на прибыль у покупателя-организации
НДФЛ: обязанности налогового агента
С 01 января 2021 г. все организации и ИП при приобретении у физических лиц любого имущества (в т;ч. недвижимости) признаются налоговыми агентами по НДФЛ (п. 2 ст. 226 НК РФ).
Как рассчитать НДФЛ
- Налоговая база определяется как договорная цена минус документально подтверждённые расходы продавца на приобретение этой недвижимости (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
- Ставка для резидентов РФ, 13 %; для нерезидентов — 30 %.
- Пример:
Организация покупает офис у гражданина Петрова за 5 000 000 ₽. Петров документально подтвердил расходы на его покупку в 2019 г. в размере 4 200 000 ₽.
НДФЛ = (5 000 000 − 4 200 000) × 13 % = 104 000 ₽.
Удержание и перечисление
- Удержать НДФЛ нужно в момент фактической выплаты денег продавцу (п. 4 ст. 226 НК РФ).
- Перечислить в бюджет — не позднее поочередно с перечислением денег продавцу‚ но не позднее следующего рабочего дня (п. 6 ст. 226 НК РФ).
- Отчитаться:
- в форме 6-НДФЛ за квартал;
- в справке 2-НДФЛ с признаком «2» до 1 марта следующего года.
Льготы и освобождения
Если недвижимость находилась у продавца более минимального срока владения (5 лет для «обычной» недвижимости‚ 3 года для наследства‚ дарения)‚ доход освобождён от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Организация-покупатель всё равно обязана запросить у продавца документы (ЕГРН‚ ДДУ/ДКП/свидетельство о праве) и самостоятельно убедиться‚ что освобождение применимо; Если документов нет, считаем весь доход облагаемым.
Фискализация расчётов
Покупка недвижимости оплачивается по безналичному расчёту (ст. 861 ГК РФ). Поэтому ККТ (онлайн-касса) не применяется (пп. 1 п. 2 ст. 2 Закона 54-ФЗ). Однако:
- Нужно оформить платёжное поручение с назначением «Оплата по договору купли-продажи № … от …».
- С 01 июля 2022 г. действует обязательная маркировка денежных средств (ЦБ РФ): суммы свыше 600 000 ₽ через счёт‚ открытый в банке‚ подлежат контролю Центробанка.
Налог на прибыль у покупателя-организации
Налоговый учёт стоимости объекта
Организация-нерезидент или организация-резидент учитывает недвижимость как основное средство (если срок полезного использования > 12 мес и стоимость > 100 000 ₽). Стоимость включается в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости‚ равной всем фактически понесённым расходам (п. 1 ст. 257 НК РФ).
Амортизация
- Срок полезного использования определяется по Классификатору ОКОФ.
- Для офисных зданий (код 210.00.00.00), от 30 до 40 лет‚ амортизационная группа 10.
- Метод начисления: линейный или нелинейный по выбору (ст. 259 НК РФ).
Неустойки‚ штрафы и прочие расходы
Комиссия банка при перечислении средств продавцу‚ расходы на услуги нотариуса‚ регистрацию перехода права включаются в прочие расходы (пп. 10‚ 25 ст. 264 НК РФ) и признаются в периоде их фактического осуществления.
- Проверить документы продавца на право собственности и срок владения.
- Рассчитать НДФЛ‚ удержать и перечислить в бюджет.
- Отразить операцию в 6-НДФЛ и выдать 2-НДФЛ.
- По безналу оплатить продавцу‚ оформить платёжное поручение.
- Принять объект к учёту как ОС‚ начислить амортизацию.
- Включить сопутствующие расходы в состав прочих.
Удачной сделки и безошибочного налогового учёта!