На фоне таких рекордных цифр многие россияне ищут способы сэкономить при покупке квартиры или дома. Один из популярных путей, приобретение недвижимости по заниженной цене‚ закреплённой в договоре. В этой статье мы разберёмся‚ какие схемы используются‚ насколько они законны и чем грозят покупателю‚ продавцу и даже риелтору.

Что считается «заниженной ценой»

В практике под заниженной ценой понимается сумма в договоре купли-продажи‚ которая ниже рыночной стоимости на 10-50 % и более.

• Полная заниженка: в договоре указана цифра‚ равная кадастровой стоимости минус 30-70 % (чаще всего кадастровая стоимость в 2026 г. занижена сама по себе).
• Двойной договор: «основной» договор по кадастровой стоимости + дополнительный «акт взаимозачёта» или «допсоглашение» на остаток суммы.
• Продажа «через дарение»: формально квартира дарится‚ но деньги передаются «в конверте».

Зачем это вообще делается

Экономия на налогах

Продавец‚ владеющий объектом меньше минимального срока (5 лет для «вторички»‚ 3 года для единственного жилья)‚ обязан заплатить 13 % НДФЛ с разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Если в договоре указать 2 млн вместо 5 млн‚ налог упадёт с 390 000 ₽ до 0 ₽ (при покупке ранее за ≥ 2 млн).

Уменьшение налога на имущество для покупателя

С 2025 года налог на имущество физлиц рассчитывается исходя из наибольшего значения между кадастровой и рыночной оценкой.
Занижение рыночной цены в договоре позволяет «заморозить» кадастровую стоимость и не платить повышенный налог в будущем.

Попытка «обмануть» ипотечный банк

Покупатели иногда просят занизить цену в договоре‚ чтобы скрыть от банка долю наличных‚ не отображаемую в ипотечной сделке. Это позволяет получить кредит на меньшую сумму и снизить первоначальный взнос.

Какие риски несут стороны

Для покупателя

1. Налоговый пересчёт. ФНС может пересчитать НДФЛ‚ исходя из рыночной цены‚ и потребовать доплатить 13 % + пени.
2. Потеря части денег при расторжении. В суде вернут вы только сумму‚ указанную в договоре‚ а не фактическую.
3. Отказ в ипотеке. Банки теперь автоматически сверяют договорную цену с датой и актуальными ценовыми индексами из Росреестра. Расхождение > 20 %, повод отказать.
4. Проблемы с наследством и дарением. Формально квартира стоит дёшево‚ значит‚ при дальнейшем дарении налоговая база будет исходить из этой заниженной цифры.

Для продавца

• Амнистия 2024–2026 гг. закончилась. С 1 января 2026 г. ФНС вернула полномасштабные выездные проверки.
• Статья 199.2 УК РФ — уклонение от уплаты налогов в крупном размере. Сумма свыше 2‚7 млн рублей (9 млн договорная цена минус реальная) уже квалифицируется как «крупный размер».
• Ответственность риелторов. С г. риелторы обязаны подавать в Росреестр отчёт оценки рыночной стоимости по форме 22-ОЦ. Скрытие реальной цены = штраф до 500 000 ₽ для компании и лицензии под угрозой.

Современные инструменты контроля

Обязательная онлайн-проверка ФНС

С 2026 года каждая сделка автоматически сравнивается с кадастровой стоимостью и с «транзакционным индексом» по району.

Если отклонение > 30 %‚ договор переводится на ручное рассмотрение.

Реестр «теневых» договоров

С г. в Росреестре действует белый список оценщиков. Если оценка рыночной стоимости проведена неаккредитованным специалистом‚ договор блокируется до выяснения обстоятельств.

Как легально снизить налог и цену без рисков

Использовать вычеты и долевое участие

• Оформляйте сделку через ипотеку с материнским капиталом — часть суммы «закрывается» господдержкой‚ и налоговая база автоматически уменьшается на размер субсидии.
• При покупке квартиры у застройщика фиксируйте дополнительные расходы (отделка‚ паркинг‚ кладовка) отдельным договором — они не входят в налогооблагаемую базу при перепродаже.

Оформлять «справедливую» скидку через право требования

Если застройщик снижает цену на 15–20 % в связи с дефектами‚ фиксируйте это актом согласования уступки права требования. Тогда цена в договоре будет именно с учётом скидки‚ а не заниженной «с потолка».

Покупка объектов с «историей»

Старые дома‚ подлежащие сносу (например‚ Дом быта на Лермонтовском проспекте)‚ часто продаются по кадастровой стоимости 2018–2020 гг. — она может быть в 2–3 раза ниже рыночной.
Проверьте‚ что объект действительно внесён в программу реновации‚ и получите законную экономию без махинаций.

1. Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru. Если она слишком низкая — станьте особенно внимательны.
2. Запросите две независимые оценки: рыночную и инвестиционную. Сравните с договорной ценой.
3. Оформите три разных договора: купли-продажи (по рыночной цене)‚ займа (при необходимости «докинуть» наличные) и акта приёма-передачи.
4. Не соглашайтесь на «двойные» акты без оценки — это главный маркер мошенничества.
5. Откажитесь от занижения‚ если планируете ипотеку: банки 2026 года блокируют такие сделки автоматически.

Дисклеймер

Данная статья подготовлена в информационных целях и не является индивидуальной налоговой или юридической консультацией.
Перед любой сделкой проконсультируйтесь с аккредитованным риелтором и налоговым юристом.