Зачем компании покупать квартиру у человека?

Юридическое лицо может приобретать жилую недвижимость:

• Для размещения сотрудников — официально оформляется служебное жильё.
• В инвестиционных целях — квартира сдаётся в аренду и приносит доход;
• Для учредителей, вместо дивидендов передаётся актив.

Отличия от «классической» сделки между физлицами

*При покупке у физлица НДС не возникает‚ но если продавец ИП на ОСН — возможен НДС.

Пошаговая инструкция 2026

Шаг 1. Внутреннее решение компании

1. Единоличный исполнительный орган (директор) или общее собрание участников принимает решение о покупке.
2. Оформляется протокол/решение‚ в котором указаны:
   • кадастровый номер‚ адрес квартиры;
   • максимальная цена;
   • источник финансирования (собственные средства‚ заём‚ кредит).

Шаг 2. Проверка квартиры и продавца

• ЕГРН — проверка обременений‚ арестов‚ залогов (официальный сайт Росреестра).
• Сведения о долгах продавца — ФССП‚ ГИБДД‚ судебные приказы.
• Личная встреча и сверка паспорта‚ полномочий (если действует представитель — нотариальная доверенность).

Шаг 3. Подготовка документов

От физлица-продавца:

• паспорт (страницы с ФИО и пропиской);
• свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН;
• справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;
• выписка из ЕГРН за последний месяц.

От юрлица-покупателя:

• выписка ЕГРЮЛ не старше 5 дней;
• устав (последняя редакция);
• протокол/решение о приобретении;
• приказ о назначении директора;
• печать (если используется) или ЭЦП.

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи

Обязательные пункты 2026:

1. Полные реквизиты сторон (ИНН‚ ОГРН‚ СНИЛС).
2. Точное описание объекта (кадастровый номер‚ площадь‚ этаж).
3. Цена в рублях (прописью и цифрами).
4. Порядок расчётов: банковский аккредитив‚ депозит нотариуса или поэтапная оплата.
5. Дата передачи ключей и акта приёма-передачи.
6. Обязанность продавца освободить квартиру от зарегистрированных лиц.

Шаг 5. Регистрация в Росреестре

Заявление подаётся:

• через МФЦ;
• или в электронном виде через Госуслуги (требуется усиленная электронная подпись директора).

Срок регистрации: 5 рабочих дней (с 2025 г. в крупных городах — 3 дня).
Госпошлина: 22 000 ₽ (юрлица).

Налоги и учёт

Налоги при покупке

• НДС — не возникает‚ поскольку физлицо не является плательщиком НДС.
• Налог на имущество организаций — вступает с 1-го числа месяца‚ следующего за регистрацией. Ставка для жилых помещений — 0‚1–0‚3 % (муниципальный уровень).

Учёт в бухгалтерии

Пример проводок (ОСНО‚ квартира стоит 5 000 000 ₽):

08 «Вложения во внеоборотные активы» 5 000 000
 60 «Расчёты с поставщиками»
60 «Расчёты с поставщиками» 5 000 000
 51 «Расчётные счета»
01 «Основные средства» 5 000 000
 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Далее ежемесячно начисляется амортизация (при полезном использовании 30 лет):

20 (26‚ 44) «Расходы» 13 889
 02 «Амортизация основных средств»

Когда квартира арендуется

• Доход от аренды облагается налогом на прибыль (20 %) или упрощёнкой 6 % / 15 %.
• Онлайн-касса не требуется‚ если арендатор — юрлицо и платит по безналу (Письмо ФНС от № АС-4-20/15707).

Распространённые ошибки и риски

1. Отсутствие решения участников — сделку могут оспорить.
2. Недооценка, если цена < 70 % кадастра‚ налоговая доначисляет НДФЛ продавцу и НДС покупателю.
3. Незарегистрированные жильцы — потребуется выселение через суд.
4. Рассрочка без залога, продавец остаётся собственником и может заложить квартиру.

Чек-лист перед сделкой

• ✅ Есть ли решение единственного участника или протокол?
• ✅ Сверена ли кадастровая стоимость и рыночная цена?
• ✅ Проверены ли обременения в ЕГРН?
• ✅ Выбрана ли безопасная схема расчётов (аккредитив/нотариальный депозит)?
• ✅ Подготовлены ли доверенности для представителей?

Контакты и полезные сервисы

Росреестр: rosreestr.gov.ru
ЕГРН онлайн-выписка: egrn.reestr.ru
ФНС ЕГРЮЛ: egrul.nalog.ru
Калькулятор госпошлин: gosuslugi.ru