Что значит «купить квартиру на детей»?
Под этой фразой чаще всего понимают два разных сценария:
- Родители приобретают недвижимость и сразу оформляют её в собственность детей (полностью или в долях).
- Родители покупают квартиру на своё имя с обязательством передать (или выделить долю) детям позже‚ например‚ после использования материнского капитала.
В обоих случаях возникает вопрос: нужно ли присутствие или участие нотариуса? Ответ зависит от выбранной схемы и требований закона.
Когда обязательно идти к нотариусу
Дарение несовершеннолетнему
Если вы решили купить квартиру‚ а затем дарите её ребёнку до 18 лет:
- Договор дарения должен быть обязательно нотариальным (ст. 574 ГК РФ).
- Нотариус проверит согласие органа опеки на сделку‚ если ребёнок получает жильё без сохранения доли родителей в другой квартире.
Использование материнского (семейного) капитала
Если деньги на покупку поступают из ПФР:
- Обязательным условием является обязательство нотариально заверить‚ что детям выделят доли в недвижимости (ст. 10 ФЗ-256).
- Нотариус заверяет соглашение об определении размеров долей в течение 6 месяцев после снятия обременения или ввода дома в эксплуатацию.
Покупка по доверенности от имени ребёнка
Если контракт подписывает родитель как представитель ребёнка:
- Доверенность от имени несовершеннолетнего оформляется только у нотариуса.
- Орган опеки выдаёт разрешение на покупку.
Когда можно обойтись без нотариуса
Покупка «сразу на ребёнка» через ЕГРН
Родители заключают договор купли-продажи‚ где покупателями указываются дети. Допустимые условия:
- Если ребёнок 14–17 лет‚ он подписывает договор лично‚ а родитель даёт согласие у нотариуса.
- Если ребёнку до 14 лет‚ договор подписывает родитель от имени ребёнка без нотариального удостоверения самой сделки‚ но требуется разрешение органа опеки.
Покупка «на себя» с обязательством выделить доли позже
Вы покупаете квартиру на своё имя‚ а доли детям передаёте позднее:
- Если материнский капитал не используется‚ закон не требует нотариального оформления первичного договора купли-продажи.
- Однако подписанное в Росреестре обязательство о выделе долей (при наличии маткапитала) всё равно нотариально заверяется.
Пошаговая схема покупки «на детей» с нотариусом
- Получить согласие органа опеки. Подайте заявление‚ копии свидетельств о рождении‚ справки о жильё‚ где уже есть доли детей.
- Найти квартиру и подготовить договор купли-продажи. В нём покупателями укажите детей (или родителей‚ если маткапитал используется позже).
- Заверить договор у нотариуса‚ если:
- дарите долю;
- оформляете обязательство о выделении долей по маткапиталу;
- подписываете доверенность от имени ребёнка.
- Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Пошаговая схема покупки «на детей» без нотариуса
- Получить разрешение органа опеки (если ребёнку до 14 или нет долей в другом жилье).
- Заключить договор купли-продажи в простой письменной форме у застройщика или у продавца на вторичном рынке.
- Подать документы в МФЦ/Росреестр с указанием ребёнка покупателем (если 14+ и есть согласие опеки).
- После регистрации ребёнок становится собственником без участия нотариуса на этапе сделки.
Документы для нотариуса (при необходимости)
- Паспорта родителей (законных представителей)
- Свидетельства о рождении детей
- Разрешение органа опеки
- Выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру
- Договор купли-продажи/дарения/обязательство о выделении долей
- Квитанция об оплате нотариальной услуги
Сколько стоит нотариус в 2026 году
| Услуга | Тариф (руб.) |
|---|---|
| Заверение дарственной на долю ребёнка | 0‚5 % стоимости доли‚ но не менее 1 500‚ не более 20 000 |
| Обязательство о выделении долей по маткапиталу | ≈ 3 000 – 5 000 (зависит от региона) |
| Доверенность от имени несовершеннолетнего | 200 – 1 200 (по тарифу региона) |
Риски‚ если не обратиться к нотариусу‚ когда он нужен
- Сделка может быть признана недействительной (в случае дарения без нотариуса).
- Отказ в регистрации Росреестром‚ если материнский капитал использован‚ а обязательство не нотариально оформлено.
- Задержка выплат из ПФР при покупке через маткапитал.
- Оспаривание сделки родственниками ребёнка или бывшим супругом.
Да‚ через нотариуса:
- Есть материнский капитал.
- Квартира дарится ребёнку;
- Ребёнку до 14 и договор подписывает родитель как представитель.
Нет‚ можно без нотариуса:
- Покупка на ребёнка старше 14 лет с разрешением опеки.
- Нет маткапитала‚ нет дарения‚ квартира берётся в ипотеку на родителей с последующим выделением долей без маткапитала.
Помните: в каждом конкретном случае лучше получить консультацию нотариуса или юриста‚ чтобы избежать потери времени и денег.