С 16 февраля по 30 апреля 2026 года продолжается кампания по декларированию доходов за 2022 год.
Налогово-таможенный департамент (MTA) напоминает: если вы в 2022-м продали квартиру‚ доход от этой сделки в любом случае нужно указать в декларации.
Ниже — подробная инструкция‚ как рассчитать налог‚ уменьшить его законно и сдать отчёт без ошибок.
Нужно ли платить налог?
До 2022 года действовали старые правила
До налог с продажи недвижимости не взимался‚ если квартира находилась в собственности ≥ 5 лет (или 3 года при наследовании/дарении от близких родственников).
C вступили изменения: минимальный срок владения для освобождения увеличен до 5 лет для всех случаев.
Кто обязан заплатить в 2026 году
- Вы купили квартиру в 2021 году и продали её в 2022-м → владели менее 5 лет → нужно декларировать и‚ возможно‚ заплатить налог.
- Наследство/дарение от родственника до 2019 года‚ продажа в 2022-м → владели 3+ лет → освобождены.
- Продажа единственного жилья‚ в котором вы жили непрерывно ≥ 2 лет → освобождены (так называемый «единственный дом»).
Как посчитать базу для налога
База = доход от продажи − документально подтверждённые расходы.
- Доход: указан в договоре купли-продажи.
Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости × 0‚7‚ MTA использует именно кадастровую величину. - Расходы‚ которые можно вычесть:
- Первоначальная покупная цена квартиры (по договору 2021 года).
- Расходы на ипотечные проценты‚ если кредит брался именно на эту квартиру.
- Документальные затраты на ремонт и нотариальные услуги.
- Комиссия агентства недвижимости‚ подтверждённая договором и чеком.
Пример расчёта:
- Продано за 5 000 000 ₽
- Куплено за 3 800 000 ₽
- Ремонт + ипотечные проценты = 700 000 ₽
- Налоговая база = 5 000 000 − 3 800 000 − 700 000 = 500 000 ₽
Ставка налога и декларация
- Ставка подоходного налога для физлиц = 20 %.
- Срок подачи декларации: 16 февраля — 30 апреля 2026 года (включительно).
- Уплата налога: до 1 октября 2026 года.
Как подать декларацию в MTA
- Электронно через e-MTA (рекомендуется).
- Через банк Swedbank‚ SEB‚ LHV — сервис «Подать декларацию».
- Лично в любом сервисном бюро MTA по предварительной записи.
При заполнении формы TSD — APP 6 укажите:
- Дату продажи и покупки.
- Сумму дохода и подтверждённые расходы.
- Сумму налога к уплате (или налог к возврату‚ если расходы превысили доход).
Частые ошибки
| Ошибка | Почему опасно | Как избежать |
|---|---|---|
| Не указали доход‚ считая‚ что владели ≥ 5 лет | Штраф 200 € + пени | Проверьте даты в выписке из реестра недвижимости |
| Не собрали чеки на ремонт | Не сможете вычесть расходы | Храните все документы не менее 7 лет |
| Указали цену из договора‚ но ниже кадастровой ×0‚7 | MTA пересчитает налог и начислит недоимку | Сравните цену с кадастровой стоимостью заранее |
Возможен ли возврат налога?
Да‚ если вы в 2022 году:
- купили новое жильё в течение 2 лет после продажи (инвестиционный счёт жилья);
- платили проценты по ипотеке на это новое жильё.
В декларации заявите налоговый кредит в размере 20 % от уплаченных процентов (макс. 300 € за 2022 год).
- Убедитесь‚ что срок владения действительно меньше 5 лет.
- Соберите договор купли-продажи 2022 года‚ выписку из реестра‚ чеки и платёжки.
- Сравните договорную цену с кадастровой ×0‚7.
- Рассчитайте базу и налог.
- Заполните TSD — APP 6 в e-MTA до 30 апреля 2026 года.
- Оплатите налог до 1 октября 2026 года.
Вопросы? Звоните в MTA: 8800 255 8282 или заходите на emta.ee.