Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуды), один из самых «скользких» в плане регистрационных процедур. Многие стороны, подписав акт передачи квартиры или нежилого помещения «безвозмездно», уверены, что достаточно просто заверить бумагу у нотариуса. Однако в 2026 году действует Федеральный закон № 218-ФЗ, в котором чётко прописано: «Некоторые договоры с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Росреестре». Ниже разберёмся, когда нужно регистрировать такой договор, а когда можно обойтись без госорганов.

Краткая справка: что такое договор безвозмездного пользования?

• Стороны: ссудодатель (собственник) и ссудополучатель (тот, кто получает объект во временное владение).
• Возмездность: отсутствует — стороны не платят друг другу арендной платы.
• Сроки: могут быть определены любые, вплоть до «бессрочного».
• Предмет: только конкретно-определённая вещь (квартира, дом, офис).

Федеральный закон № 218-ФЗ: главные правила

Согласно статье 131 ГК РФ и статье 17 № 218-ФЗ, все сделки с недвижимостью, влекущие возникновение, переход, прекращение или ограничение прав на объект, подлежат государственной регистрации в ЕГРН. Исключения перечислены в ст. 164, 609 ГК РФ и в Постановлении Пленума ВС РФ № 10/22 от 2021 г.

Когда регистрация обязательна

1. Временное владение и пользование передаётся на срок свыше одного года.
   Пример: семья друзей сдаёт квартиру на два года «без денег» — обязательно регистрируем договор.
2. Договор заключается между юридическими лицами или ИП.
   Даже если срок меньше года, юрлица обязаны внести запись в ЕГРН.
3. Есть условие о последующем выкупе/дарении.
   Любые будущие отчуждающие последствия также становятся основанием для регистрации.

Когда регистрация не требуется

• Срок пользования менее одного года (не касается юрлиц).
• Договор заключён между физлицами и носит бытовой характер.
• Помещение не является объектом недвижимости (например, временный бытовой модуль без кадастрового номера).

Пошаговая инструкция: как зарегистрировать договор в Росреестре

Шаг 1. Подготовка пакета документов

Обязательный минимум:

• Договор в 3 экземплярах (стороны + Росреестр).
• Кадастровый паспорт или выписка ЕГРН (не старше 5 дней).
• Паспорта сторон (или учредительные документы юрлиц).
• Квитанция об оплате госпошлины (2 000 руб. для физлиц, 6 000 руб. — для юрлиц, 2026 г.).
• Согласие супруга/супруги (если объект — совместно нажитое имущество).

Шаг 2. Подача заявления

Возможны три канала:

1. Лично через МФЦ «Мои документы» или Росреестр.
2. Онлайн через Госуслуги или сервис «ФГИС ЕГРН-Онлайн».
3. По доверенности через представителя (нотариус заверяет).

Шаг 3. Получение результата

• Срок, 7 рабочих дней при подаче в электронном виде.
• Срок — 9 рабочих дней при бумажном варианте.

Риски и последствия отказа от регистрации

Для ссудодателя:

• Возможные проблемы при продаже недвижимости (договор будет считаться не прекращённым).
• Налоговые споры: ИФНС может квалифицировать безвозмездное пользование как «возмездное» и потребовать НДФЛ 13 %.

Для ссудополучателя:

• Невозможность прописаться в квартире без регистрации договора.
• Споры с банками: при ипотечной залоговой ситуации банк может потребовать выселить «неоформленных» жильцов.

Частые вопросы (FAQ)

Можно ли продлить безвозмездный договор, не регистрируя его повторно?

Ответ: Если первоначальный договор был зарегистрирован, то дополнительное соглашение о продлении на срок более года также подлежит госрегистрации. Если первый договор не регистрировался, а продление переваливает за год, то нужно сначала зарегистрировать первоначальный договор, а затем — допсоглашение.

Что делать, если я уже живу по устной договорённости с родственниками?

Ответ: Максимально быстро оформите письменный договор и подайте на регистрацию, если срок превышает 1 год. В противном случае при любой сделке с квартирой (дарение, продажа) Росреестр потребует предварительно расторгнуть «устные» отношения, что грозит судом.

Регистрируется ли договор безвозмездного пользования долей в квартире?

Ответ: Да. Даже если речь идёт о 1/2 доле квартиры, регистрация обязательна при сроке более года.

Если вы передаёте недвижимость во временное безвозмездное пользование на срок свыше одного года или сделка затрагивает юридические лица, обязательно зарегистрируйте договор в Росреестре. Это защитит права обеих сторон, упростит последующие сделки и исключит налоговые и судебные риски.