Дарение квартиры, дома или коммерческой недвижимости выглядит простой сделкой: даритель передаёт имущество, одаряемый принимает.
Но за кадром сразу возникает главный вопрос — кто и сколько заплатит налогов?
Ниже — актуальные правила 2026 года, свежие разъяснения ФНС и проверенные лайфхаки, которые помогут сэкономить до 100 % суммы налога.

Кратко о самом главном

• Доход одаряемого облагается НДФЛ 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).
• Если даритель и одаряемый, близкие родственники, налог 0 %.
• С 01 января 2026 года введён льготный нотариальный тариф 50 % для льготных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, участники СВО).
• Налог можно уменьшить на вычет 2 млн ₽ либо на сумму уже уплаченного налога при последующей продаже.

Кто считается «близким родственником»

Стать 2 Семейного кодекса РФ:

1. Супруг(а)
2. Родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых)
3. Дед/бабушка и внуки
4. Полные и неполные братья и сёстры

Для всех остальных (двоюродные, тёти, дяди, зятья, невестки и пр.) ставка 13 % от рыночной кадастровой стоимости.

Как рассчитать налог: пошаговая формула

Пример 1. Не близкий родственник

• Кадастровая стоимость квартиры: 5 000 000 ₽
• Налог к уплате: 5 000 000 × 13 % = 650 000 ₽
• Но можно применить вычет 2 млн ₽: (5 млн — 2 млн) × 13 % = 390 000 ₽

Пример 2. Близкий родственник
Иван дарит сыну квартиру. Налог 0 ₽, никаких деклараций по НДФЛ.

Особенности дарения коммерческой недвижимости

ФНС по новым регионам России (ДНР, ЛНР, Запорожье, Херсон) разъяснила:

• При дарении офиса, склада, магазина НДФЛ платит одаряемый, даже если он ИП или ООО.
• Для компаний налог будет считаться как материальная выгода по 20 %, если участник получает долю в уставном капитале.

Как сделать ставку нулевой: 3 легальных схемы

Использовать налоговый вычет

Если после дарения вы продаёте квартиру, то уплаченный при дарении НДФЛ можно засчитать в счёт налога с продажи (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Договор «дарение с условием пожизненного содержания»

Формально это дарение с иждивением. Налог 0 %, но даритель имеет право проживать до конца жизни.

Переход через наследование

Шаг 1: Оформить завещание.
Шаг 2: Через 6 месяцев после смерти наследодателя вступить в права.
Налог: 0 %, госпошлина всего 0,3 %.

Новые льготы 2026 года

• 50 % скидка на нотариальное удостоверение договора дарения для:
  • участников СВО и членов их семей;
  • пенсионеров по возрасту и инвалидов I-II группы;
  • многодетных родителей.
• Возможность подать декларацию 3-НДФЛ через Личный кабинет ФНС в один клик без ЭЦП (пилотный режим МФЦ).

Пошаговая инструкция по уплате налога

1. До 30 апреля года, следующего за годом дарения, подаём 3-НДФЛ в ИФНС.
2. Заполняем раздел «Доходы, облагаемые по ставке 13 %» и прикладываем:
   • копию договора дарения;
   • выписку ЕГРН (дата дарения);
   • справку о кадастровой стоимости (если нет в ЕГРН).
3. До 15 июля оплачиваем итоговую сумму налога через СБП или Госуслуги.

Частые ошибки и как их избежать

Чек-лист: что сделать сегодня

• Сравните генеалогическое древо: попадаете ли вы в категорию «близких родственников»?
• Закажите выписку ЕГРН на 19 апреля 2026 года, она уже включает актуальную кадастровую стоимость.
• Если налог ≠ 0, отложите 13 % от кадастра на спецсчёт, чтобы не «сжечь» деньги.
• При оформлении в МФЦ уточните, предоставляются ли новые льготы по 50 % нотариальному тарифу.

Краткий итог

Дарение недвижимости в 2026 году может быть как абсолютно безналоговым, так и влететь в сотни тысяч рублей.
Проверьте родство, кадастровую стоимость и воспользуйтесь льготами — это позволит сохранить до 650 000 ₽ на одной квартире.

Не хотите разбираться?
Оставляйте заявку на консультацию налогового юриста через форму ниже, и мы рассчитаем ваш налог бесплатно в течение 15 минут.