Покупка квартиры или дома — это всегда значительное событие в жизни, и не только потому, что речь идёт о крупных деньгах․ Помимо цены самой недвижимости покупателю и продавцу приходится оплачивать целый ряд сопутствующих расходов: от проверки документов до налогов и комиссий риелторов․ Ниже — подробный разбор того, из чего складывается итоговая цена сделки и кто за что платит в 2026 году․
Состав цены при покупке недвижимости
- Цены объекта (договорная и кадастровая)․
- Риелторских комиссий (1–5 % от стоимости)․
- Госпошлины за регистрацию (2000 руб․ для физлиц)․
- Услуг нотариуса (по желанию: 0,3–1 % от цены, но не меньше 3000 руб․)․
- Юридического и технико-правового сопровождения (от 50 000 руб․)․
- Налога на прибыль продавца (13 % при несоблюдении льготного периода владения)․
Кто за что платит: продавец или покупатель?
Покупатель
- Госпошлина за регистрацию перехода права — 2000 руб․ (через Росреестр/MFC)․
- Риелтор — если вы сами нанимали агентство для подбора вариантов: 2–3 % от цены․
- Ипотечный банк — комиссия за выдачу кредита (0–1 %), оценка залогового имущества (5 000–15 000 руб․), страховка (0,3–1,5 %/год)․
- Нотариус — при оформлении ипотечного договора или дарения: 0,3–1 % от суммы договора․
- Юрист/договорщик, 30 000–100 000 руб․ за полный пакет проверок․
Продавец
- Риелтор — если объект размещён в агентстве: 3–5 % от цены․
- Налог НДФЛ — 13 % от прибыли, если продавец владеет квартирой менее:
- 3 лет — если объект получен по наследству/дарению от близких;
- 5 лет — для всех остальных случаев․
- Кадастровый паспорт/выписка ЕГРН — 250–900 руб․ (нужны покупателю, но оформляет продавец)․
Первичный рынок: застройщик берёт всё на себя
При покупке квартиры в новостройке:
- Покупатель платит только стоимость квартиры по ДДУ и, при необходимости, ипотечные расходы․
- Застройщик оплачивает регистрацию ДДУ (200 руб․), услуги риелторов, юристов и нотариусов․
Вторичный рынок: где кроются скрытые траты
Типовой расчёт покупки «двушки» в Москве за 12 000 000 руб․
| Статья расходов | Кто платит | Сумма, руб․ |
|---|---|---|
| Цена квартиры | Покупатель | 12 000 000 |
| Госпошлина (Росреестр) | Покупатель | 2 000 |
| Риелтор: подбор + сопровождение | Покупатель | 240 000 (2 %) |
| Оценка для ипотеки | Покупатель | 10 000 |
| Ипотечная комиссия банка | Покупатель | 0,5 % = 60 000 |
| Страховка (1 год) | Покупатель | 36 000 (0,3 %) |
| Юридическая проверка | Покупатель | 70 000 |
| Налог продавца (если не льготный) | Продавец | 780 000 (13 % от 6 млн прибыли) |
| Комиссия продавца (агентство) | Продавец | 360 000 (3 %) |
Как снизить расходы
- Без риелтора: сохраняете 2–5 %, но берёте на себя все риски․
- Оптимальный налоговый вычет: при покупке можно вернуть 13 % до 260 000 руб․ (максимум от 2 млн руб․)․
- Семейная ипотека: субсидируемая ставка и компенсация первоначального взноса․
- Нотариальное сопровождение по желанию: можно ограничиться МФЦ, если нет спорных моментов․
Что будет с ценами дальше
По данным аналитиков, к концу 2026 года цены на вторичное жилье могут вырасти на 5–7 % из-за повышения ключевой ставки и роста себестоимости новостроек․ Поэтому лучше закладывать в бюджет запас 8–10 % для покрытия непредвиденных расходов и роста ставок по ипотеке․
Чек-лист перед сделкой
- Проверили кадастровую стоимость (должна быть ≥ 70 % от договорной для налогов)․
- Уточнили льготный период владения продавца․
- Получили выписку ЕГРН, справки об отсутствии долгов․
- Согласовали распределение расходов в договоре купли-продажи․
- Открыли безопасный расчётный счёт или использовали эскроу-счёт при ипотеке․
Цена при покупке недвижимости — это не только «цифра в объявлении»․ Полный бюджет покупателя может превышать стоимость объекта на 3–8 %, а продавца — на 3–5 %․ Грамотное распределение обязательств и использование всех доступных льгот позволяет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей․
Главное правило: прописывайте в договоре купли-продажи, кто и за что платит, и закладывайте в бюджет минимум 5 % «подушки безопасности» на непредвиденные расходы․