Что такое «под объект строительства» и как его правильно учитывать? Ответ на этот вопрос особенно актуален, когда на балансе организации уже более 20 лет числится объект незавершённого строительства (ОНС). Ниже разберёмся, какие правила действуют в 2026 году, какие ошибки чаще всего допускают бухгалтеры и что делать, если объект никак не достроить.
Понятие «объект строительства» и «объект незавершённого строительства»
В бухгалтерии и налоговом учёте «объект строительства» – это любое здание, сооружение, помещение или комплекс, создаваемый или реконструируемый в рамках инвестиционно-строительного проекта. Сразу после начала работ он становится «объектом незавершённого строительства» (ОНС).
- Ключевой критерий: объект признаётся ОНС до тех пор, пока не оформлен акт ввода в эксплуатацию формы № КС-11 или № КС-14.
- Учёт: с 2022 года все ОНС отражаются на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчёт 3 «Строительство объектов основных средств».
Почему ОНС может «зависеть» на балансе годами
- Замороженные деньги. Инвестор исчез или сменил приоритеты, а затраты уже учтены.
- Проблемы с документами. Нет разрешения на ввод объекта или акты о нарушениях.
- Устаревшие нормативы. Проект не соответствует новым СП/ГОСТам.
- Корпоративные споры. Арендаторы, дольщики или муниципалитет подают иски.
Пример из Омской области
Согласно сводке РИА «СуперОмск» за 19 апреля 2026 г., в Омске до сих пор числится на балансе многофункциональный комплекс на улице Лермонтова, строительство которого начали в 2004 году. ОНС «висит» на балансе МУП «Городские инвестиции»: 19 лет нет движения, но каждый год начисляется амортизация по правилам БУ (п. 17 ФСБУ 26/2020).
Как вести учёт в 2026 году (пошаговая схема)
| Шаг | Действие | Документ/счёт |
|---|---|---|
| 1 | Открыть аналитический счёт к сч. 08-3 | «ОНС_Название объекта» |
| 2 | Ежемесячно капитализировать затраты | Дт 08-3 – Кт 60, 70, 69, 10 |
| 3 | Проверять достижение стадии готовности ≥ 80 % | Акт КС-2 |
| 4 | После ввода в эксплуатацию | Дт 01 – Кт 08-3 |
Что делать, если достроить объект невозможно
Вариант А. Реализация незавершёнки
- Оформляется договор купли-продажи.
- Продажная цена признаётся внереализационным доходом (п. 7 ПБУ 9/99).
- Остаточная стоимость ОНС – внереализационные расходы (п. 11 ПБУ 10/99).
Вариант Б. Ликвидация
Если объект аварийный или морально устарел, можно:
- Принять решение собственника (протокол).
- Составить акт ликвидации формы № ОС-4.
- Списать стоимость на счёт 91, подтвердив убыток.
Налоговые последствия в 2026 году
- По налогу на прибыль: амортизация ОНС не начисляется до ввода в эксплуатацию (п. 3 ст. 256 НК РФ).
- По налогу на имущество: нет начислений, пока ОНС не зарегистрировано как ЕГРОС (п. 1 ст. 374 НК РФ).
- НДС: при реализации ОНС применяется ставка 20 % и счёт-фактура.
Пять практических советов бухгалтеру
- Каждый квартал инвентаризируйте объём незавершённых работ (сравнение КС-2 и КС-3).
- Раз в год проверяйте, не появились ли новые СП/ГОСТы, которые могут повлиять на проект.
- Делайте резервы под обесценение, если объект простаивает ≥ 2 лет (ПБУ 21/2008).
- Храните все первичные договоры, сметы и дополнительные соглашения ≥ 5 лет после ввода.
- Используйте онлайн-сервисы (ФГИС ЕГРС) для отслеживания статуса разрешительной документации.
В 2026 году объект незавершённого строительства нельзя списать «в одночасье»: без актов ликвидации или договора продажи останется висеть на сч. 08 и ежегодно проверяться аудиторами; Своевременный аудит, проверка нормативов и резервы под обесценение помогут избежать штрафов и недоимок.