Дата актуальности: 04:31:37 (МСК)

Краткий ответ

Если квартира была получена в дар, при её продаже налог облагается в полном объёме, но есть несколько льготных механизмов (минимальный срок владения, налоговый вычет, документальные расходы), которые позволяют существенно снизить или полностью устранить налоговую нагрузку.

Почему «по дарственной» квартира облагается налогом при продаже?

При получении недвижимости в дар договор безвозмездной передачи (дарственная) не создаёт налоговых последствий для одаряемого, если даритель является близким родственником (ст. 217.1 НК РФ):

• родители/дети;
• супруги;
• братья/сёстры;
• дед/бабка — внуки.

НО! Тот факт, что при получении в дар налога не было, не освобождает владельца от уплаты НДФЛ при последующей продаже. При продаже квартиры, полученной в дар, применяются общие правила налогообложения.

Как рассчитать налог при продаже квартиры по дарственной в 2026 году

Налоговая база

Налоговая база = цена продажи (по договору купли-продажи) или 70 % кадастровой стоимости, если цена сделки ниже этого порога. Вы выбираете большее значение.

Ставка НДФЛ

С 2025 года действует прогрессивная шкала:

• до 2,4 млн руб. — 13 %;
• свыше 2,4 млн руб., 15 % на превышение (сумма свыше 2,4 млн руб.).

Вычеты, уменьшающие базу

1. Имущественный вычет — 1 000 000 руб. единоразово за налоговый период.
2. Документальные расходы — сумма, на которую вы официально уменьшаете базу, не может превышать дохода от продажи. При даре расходы зачастую равны нулю, но если вы потом, например, сделали капитальный ремонт и сохранили чеки, можете заявить их.

Пример расчёта

Ситуация: квартира получена в дар от бабушки в 2024 году. В 2026 году продаётся за 6 500 000 руб., кадастровая стоимость 6 000 000 руб. (70 % = 4 200 000 руб.). База берётся 6 500 000 руб.

• Вычет 1 000 000 руб. → 6 500 000 – 1 000 000 = 5 500 000 руб.
• НДФЛ: 2 400 000 × 13 % = 312 000 руб. + 3 100 000 × 15 % = 465 000 руб.

Минимальный срок владения: когда можно не платить налог вообще

Для квартиры, полученной в дар, минимальный срок владения, после которого продажа освобождается от НДФЛ, составляет:

• 3 года — если даритель является близким родственником;
• 5 лет — если даритель не является близким родственником.

Важно: срок исчисляется со дня регистрации права собственности в Росреестре (не с даты дарственной).

Что делать, если продать нужно раньше минимального срока?

1. Применить вычет 1 млн руб., самый простой способ.
2. Уменьшить налогооблагаемую базу на документальные расходы, если они есть (например, вы купили квартиру у дарителя за 3 млн руб., а потом получили её в дар — можно использовать чек о покупке, если он сохранился).
3. Оформить сделку в долях: продать каждому члену семьи долю по 1 млн руб. (но лучше консультироваться с юристом).
4. Воспользоваться налоговым вычетом на покупку другой недвижимости в тот же налоговый период, но не более 2 млн руб.

Как подать декларацию и заплатить налог

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать 3-НДФЛ в ИФНС (можно онлайн через «Госуслуги»).
2. До 15 июля того же года оплатить итоговую сумму налога.
3. Штраф за неподачу декларации — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30 %).

Чек-лист для владельца квартиры по дарственной

• ☐ Проверить дату регистрации права (Росреестр).
• ☐ Установить, кем был даритель (близкий/дальний родственник).
• ☐ Определить минимальный срок владения (3 или 5 лет).
• ☐ Сравнить цену продажи и 70 % кадастровой стоимости.
• ☐ Выбрать оптимальный вычет (1 млн руб. или расходы).
• ☐ Подать 3-НДФЛ и оплатить налог в срок.

Квартира, полученная по дарственной, при продаже облагается НДФЛ, но при правильном подходе (3-летний срок для близких родственников, имущественный вычет, учёт расходов) можно значительно снизить или полностью избежать налога. Главное — не нарушать сроки подачи декларации и платить налог вовремя, чтобы избежать штрафов.

Информация предоставлена в ознакомительных целях. Перед сделкой обратитесь к квалифицированному юристу или налоговому консультанту.