Дата актуализации:
Подземные сооружения (паркинги, технические этажи, станции метро, подземные склады) становятся всё более востребованными в условиях плотной городской застройки. Однако именно с подземными объектами чаще всего возникают споры: какую часть подвала считать площадью застройки (ПЗ), какие элементы исключать, какие нормативы применять. Ниже — единая методика-2026, собранная из актуальных СП, СНиП и приказов Росреестра.
Что такое «площадь застройки» в отношении подземного сооружения
Согласно Приказу Росреестра № П/0393 от и СП 118.13330.2022:
- ПЗ — это площадь горизонтального сечения по внешнему обводу сооружения на уровне примыкания к поверхности земли, включая все выступающие части.
- Для подземных объектов в ПЗ обязательно включаются:
- подземная часть, выступающая за абрис проекции наземной части;
- колонны, арки и проезды под сооружением;
- консоли и козырьки, если высота до нижней их кромки < 4,5 м от поверхности земли.
- Не включаются:
- инженерные каналы глубже 2 м от уровня грунта;
- отдельно стоящие фундаменты оборудования, если они не образуют цельного контура.
Пошаговый алгоритм расчёта 2026
Шаг 1. Получить координаты контура
Использовать данные ФГИС ЕГРН или акт геодезической съёмки в формате *.xml с координатами МСК / СК-95. Допустимая погрешность — не более 0,1 м на 100 м длины контура (Приказ № П/0393, п. 9).
Шаг 2. Построить «условную горизонтальную плоскость»
Опустить горизонтальную секущую плоскость на уровень верха цоколя или отм. 0,000. Если здание стоит на склоне, применять проектную отметку «чистый пол 1-го этажа».
Шаг 3. Определить внешний обвод
- Все стены, включая несъёмные опалубку и ростверки, описываются замкнутым контуром.
- Выступающие подпорные стены подлёска, «уши» лестничных маршей, корпуса венткамер включаются.
- Подземные тоннели длиной > 5 м выделяются отдельным контуром и не суммируются с ПЗ основного здания.
Шаг 4. Расчёт площади
Использовать формулу Гаусса по координатам (x,y) – предпочтительно в ПО «НормаCS» или AutoCAD Map. Округлять до 0,1 м².
Где часто ошибаются проектировщики
| Ошибка | Почему важно | Как исправить |
|---|---|---|
| Не учитывают «выступ» подземного карниза | Занижают ПЗ на 5-10 %, нарушают градостроительные нормы | Измерить в кадастровых чертежах фактический размер карниза |
| Принимают за ПЗ площадь полов всех подземных уровней | Это строительный объём, а не ПЗ | Смотреть только горизонтальное сечение на уровне земли |
| Исключают площадь под колоннами | ПЗ уменьшается, снижается кадастровая стоимость, возможны штрафы | Включать проекцию колонн и ростверков |
Нормативные ограничения по ПЗ на 2026 год
- СНТ, ДНП: ПЗ ≤ 0,25 × Sземельного участка.
- ИЖС в границах МКАД: не более 30 % от площади участка + 10 % на подземный этаж при условии отсутствия выступов.
- Многоквартирные дома (СП 54.13330.2022): ПЗ подземного технического этажа не ограничена, но вся ПЗ засчитывается в «коэффициент застройки» (Кз) участка.
Пример расчёта подземного паркинга
Исходные данные:
- Контур внешних стен: 42,50 × 18,30 м;
- Колонны-«ушки» по периметру выступают на 0,30 м;
- Венткамера 2,0 × 1,5 м выступает за линию стены;
- Тоннель-переход длиной 6 м не суммируется.
Расчёт:
- Основная площадь: 42,50 × 18,30 = 777,8 м².
- Добавить выступы колонн (0,30 м по периметру): + 2×(42,50+18,30)×0,30 = 36,5 м².
- Венткамера: 2,0 × 1,5 = 3,0 м².
Ответы на частые вопросы
Вопрос 1: Нужно ли включать в ПЗ площадь под лифтовым шахтным люком на поверхности?
Да, если люк имеет ограждающие конструкции (бортики, крышку-ковер) и выступ за контур здания.
Вопрос 2: Как быть, если здание частично подземное (на склоне)?
Использовать проектную отметку «0,000»; всё, что ниже — считается подземным, но в ПЗ попадает именно горизонтальное сечение на этой отметке.
Вопрос 3: Влияет ли ПЗ на земельный налог?
Нет, на налог влияет кадастровая стоимость объекта, но ПЗ может напрямую влиять на ставку в «красных линиях» городов-милионников (Мoscow City Duma, постановление № 45-PP от ).
Чек-лист для инженера-геометра
- ☐ Получены координаты в формате XML из ЕГРН.
- ☐ Плоскость сечения согласована с отм. 0,000 проекта.
- ☐ Учтены консоли, карнизы, колонны < 4,5 м.
- ☐ Исключены инженерные каналы > 2 м и отдельные фундаменты.
- ☐ Результат округлён до 0,1 м² и внесён в таблицу ГАП.
- ☐ Согласовано с ГИС «Градостроительство» РФ (портал gosstroy.gov.ru).
Правильный расчёт площади застройки подземного сооружения — это не формальность, а основа для безопасной эксплуатации, корректного налогообложения и одобрения проекта в органах архитектуры. Используйте приведённую методику, и вы сведёте риски к минимуму.
Контакты для консультаций:
Тел. +7 -95 123-45-67 (ГК «ГеоКадастр»)
Email: info@geo-kadastr.ru
© 2026, редакция строительных нормативов «НормаCS»