Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Цели и юридические основания

Пленум Верховного Суда РФ, руководствуясь Конституцией Российской Федерации и
Федеральным конституционным законом от № 3-ФКЗ «О Верховном Суде РФ»,
выпустил Постановление № 44 от 12 декабря 2023 года. Его ключевая цель —
обеспечить единообразную судебную практику при применении норм о самовольной постройке,
закреплённых в ст. 222 ГК РФ.

Что считается «самовольной постройкой»

Согласно ст. 222 ГК РФ, критерии самовольной постройки — исчерпывающие:

• Отсутствие земельного участка, предоставленного в установленном порядке.
• Несоответствие целевому назначению участка на дату начала и выявления строительства.
• Отсутствие обязательных разрешений/согласований, если они требовались как на начальном этапе, так и на момент выявления.
• Нарушение градостроительных и строительных норм и правил, действовавших на обе указанные даты.

Важно: изменение градостроительных требований после начала законного строительства
не делает объект самовольным. Если к моменту судебного разбирательства все нарушения устранены,
суд отказывает в сносе.

ИЖС, садовые и личные дома: особые «окна возможностей»

До 1 марта 2031 года

Возведение объектов ИЖС или садовых домов без разрешения на строительство не признаётся самовольным,
если:

1. Земельный участок предназначен для ИЖС, садоводства, личного подсобного хозяйства или фермерства.
2. Регистрация права собственности осуществляется по техническому плану и декларации (без разрешения).

«Амнистия» для объектов до

Снос невозможен, если одновременно выполняются условия:

• Права зарегистрированы до .
• Параметры объекта соответствуют предельным нормативам.
• Земельный участок принадлежит собственнику строения.

Последствия для собственников и застройщиков

Кто и как может обратиться в суд

Истцы

• Собственник или правообладатель земельного участка.
• Любое лицо, чьи права нарушены сохранением постройки.
• Прокурор и уполномоченные органы, в публичных интересах.

Ответчики

Ответчиком является заказчик строительства, даже если работы выполнял подрядчик.

При перепродаже — возможно привлечение нового владельца как соответчика.

Подсудность и особенности процесса

• Исключительная подсудность: спор рассматривается по месту нахождения объекта.
• Суд общей юрисдикции — если в постройке проживают граждане, требуется одновременное разрешение вопроса о выселении.
• Прокуратура обязательно привлекается для дачи заключения по выселению.

Типичные ошибки и практические советы

❌ Ошибка 1. Полагаться только на факт регистрации в ЕГРН

Наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости не препятствует сносу,
если объект признан самовольным.

✅ Совет 1. Проверьте историю разрешений до суда

Если вы застройщик, соберите доказательства:

• уведомления о планируемом строительстве;
• технические планы и декларации;
• экспертные заключения о соответствии параметров ППТ.

❌ Ошибка 2. Считать пристройку «несущественной»

Даже пристройка без увеличения этажности может быть признана самовольной, если изменила
площадь/объём и нарушает нормативы.

✅ Совет 2. Используйте институт «приведения в соответствие»

Если технически возможно, суд может ограничиться демонтажом только новых элементов
(например, снять самовольную пристройку, сохранив основное здание).

Постановление Пленума ВС РФ № 44/2023 систематизировало подходы судов к самовольному строительству,
ужесточило требования к доказыванию законности построек и одновременно расширило «зелёные коридоры»
для граждан, строящих ИЖС и садовые дома до 2031 года.

Главное правило: любые сомнения в законности объекта надо решать до получения
судебного решения — через устранение нарушений или регистрацию права в упрощённом порядке.

© 2026, Правовой консультант