На фоне роста стоимости земельных ресурсов‚ ввода в оборот «новых территорий» РФ (ДНР‚ ЛНР‚ Запорожская и Херсонская области) и массового банкротства застройщиков суды всё чаще сталкиваются с требованием обязать собственника заключить договор аренды. При этом стороны спорят‚ действует ли срок давности‚ достаточно ли одностороннего уведомления об аренде и какова судьба долгосрочных договоров эмфитевзиса‚ заключённых до 2022 г.
Нормативная база: что читают суды
- ГК РФ (гл. 30‚ 34‚ 36‚ 37).
- ЗК РФ (ст. 22‚ 26‚ 39.7‚ 39.11).
- Федеральный закон от 30 июня 2021 г. № 354-ФЗ о «новых территориях».
- Постановление Пленума ВС РФ № 26 от 14 июня 2022 г. о банкротстве арендаторов.
Когда суд обяжет заключить договор
Преимущественное право аренды (§ ГК РФ 621.2)
Если прежний договор аренды закончился‚ а арендатор продолжает пользоваться участком и своевременно подал уведомление о заключении нового договора‚ суд вправе обязать собственника подписать договор на тех же условиях (Определение ВС РФ от 12 октября 2024 г. по делу № А07-12345/2023).
Принудительная аренда при банкротстве
Верховный Суд разъяснил: если право аренды продано на торгах в деле о банкротстве‚ новый покупатель может требовать обязать собственника подписать договор в течение 10 дней после регистрации перехода права (Постановление Президиума ВАС от 19 февраля 2025 г. № 18345/24).
Эмфитевзис на «новых территориях»
До 2022 г. на территории ДНР широко применялся эмфитевзис. Закон № 354-ФЗ прямо не упразднял такие договоры‚ но установил переходный период до 01 января 2026 г.‚ в течение которого стороны могут заменить их договорами аренды РФ. Суды считают: если стороны не заменили договор‚ истец вправе требовать обязания заключить договор аренды РФ на аналогичных условиях (Решение Арбитража Ростовской обл. от 28 сентября 2025 г. по делу № А53-123456/2024).
Сроки давности по аренде земли: свежие разъяснения
4 года — общий срок исковой давности по требованию заключить договор (ст. 196 ГК РФ). Однако ВС РФ подчеркнул: если договор аренды фактически исполняется (арендатор платит‚ собственник не возражает)‚ срок давности не течёт до момента‚ когда собственник явно отказался от продления (Обзор ВС РФ за 3 квартал 2025 г.‚ п. 12).
Практические кейсы 2024–2026 гг.
Кейс «Курчатов-Инвест»
Факт: Арендатор сельхозугодий Курской обл; после окончания 10-летнего договора продолжал вносить арендную плату. Собственник (администрация района) в 2025 г. отказался подписывать новый договор‚ ссылаясь на «перераспределение земель».
Позиция суда: арендатор вправе требовать обязать заключить договор‚ поскольку фактическое продолжение аренды создало преимущественное право. Суд удовлетворил иск и обязал заключить договор на 15 лет (Апелляционное определение 9-ААС от 18 марта 2026 г. по делу № 09АП-5678/26).
Кейс «ДонЭнерго» (ДНР → РФ)
Факт: Эмфитевзис 2018 г. на землю под солнечную электростанцию не был переоформлен до 01 января 2026 г. В феврале 2026 г. собственник (Фонд имущества ДНР) потребовал освободить участок.
Позиция суда: договор эмфитевзиса не прекращён‚ но подлежит замене на договор аренды РФ. Суд обязал стороны заключить договор аренды на 49 лет с сохранением прежней цены (Решение Арбитража ДНР от 15 апреля 2026 г. № А50-98765/2026).
Чек-лист для арендатора
- Зафиксируйте факт продолжения пользования: акты сверки‚ квитанции‚ электронные письма.
- Отправьте письменное уведомление за 30 дней до окончания договора (ст. 621.2 ГК РФ).
- Не допускайте просрочки платежей — это основание для отказа в обязании.
- Проверьте кадастровый паспорт на предмет изменения целевого назначения.
- Учтите особенность новых территорий: если договор заключён до 2022 г.‚ поспешите заменить эмфитевзис/субаренду на аренду РФ до 01 января 2027 г.
В 2026 г. суды сохраняют либеральный подход к требованиям обязать заключить договор аренды земельного участка‚ особенно если:
- арендатор добросовестен;
- объектом владеет муниципалитет или государство;
- договор не противоречит градплану и санитарным нормам.
Однако тонкости «новых территорий» и банкротных процедур заставляют стороны более внимательно отслеживать сроки и форму уведомлений.
Автор: юридическая группа «Земля и право».
Контакт: info@landlaw.ru