Начиная с 1 марта 2022 года в Земельный кодекс РФ введена новая глава «Виды разрешенного использования земельных участков». Это изменение затронуло каждого собственника‚ арендатора или пользователя земли. В статье разберёмся‚ что такое ВРИ (вид разрешенного использования)‚ зачем его менять и как пройти новую процедуру перевода без потерь времени и денег;
Что такое ВРИ и почему это важно
Вид разрешенного использования (ВРИ) – это юридически закреплённый перечень видов деятельности‚ которые можно вести на конкретной земле. Он определяет:
- разрешено ли строить жилой дом‚ гараж‚ магазин или склад;
- можно ли открыть кафе‚ автомойку или сельхозпроизводство;
- какие налоги и коэффициенты кадастровой стоимости применяются.
Если фактическое использование не совпадает с ВРИ‚ земельный участок могут оштрафовать‚ а строения – признать самостроем и снести.
Основные изменения-2022
- Добавлена новая глава 5.1 ЗК РФ‚ которая регламентирует ВРИ.
- Разграничены процедуры:
- изменение ВРИ;
- изменение категории земель.
- Введён единый классификатор ВРИ (приказ Минэкономразвития № 540/14-22).
- Московская область увеличила размер платы за перевод земель под застройку.
- Расширены полномочия администраций районов: теперь они могут переводить жилые помещения в нежилые и наоборот без согласования в Министерстве.
Когда нужно менять ВРИ
Типичные ситуации:
- На участке ИЖС решили построить мини-гостиницу.
- Арендатор сельхозземли хочет поставить склад.
- Владелец торгового зала планирует открыть медцентр.
- Земля в аренде с ВРИ «личное подсобное хозяйство»‚ а нужен «автосалон».
Поэтапная инструкция перевода ВРИ (2022-2026)
Этап 1. Проверка текущего ВРИ
Сведения берутся из:
- ЕГРН (выписка из Росреестра);
- Кадастровой карты (публичная кадастровая карта).
Этап 2. Подбор нового ВРИ
Открываем классификатор ВРИ и находим подходящий код. Пример:
Жилое домовладение → Код 2.1 (жилые дома с возможностью ведения личного подсобного хозяйства).
Магазин непродовольственных товаров → Код 4.5.2 (объекты торговли площадью до 2000 м²).
Этап 3. Сбор пакета документов
- Заявление в МФЦ или Госуслуги.
- Кадастровый паспорт и правоустанавливающие документы.
- Схема расположения участка (М 1:2000).
- Проект организации территории (для крупных объектов).
- Экспертиза изменений в ПЗЗ (если требуется).
Этап 4. Согласование в администрации
Срок рассмотрения заявления — до 30 дней. Возможны:
- публичные слушания;
- получение разрешения на отклонение от ПЗЗ (ст. 37 ГрК РФ).
Этап 5. Внесение изменений в ЕГРН
После положительного решения администрации:
- Оплачиваем госпошлину, 350 ₽ (физлица) или 1100 ₽ (юрлица).
- Подали заявление в Росреестр.
- Получили выписку ЕГРН с новым ВРИ.
Стоимость перевода
| Регион | Базовая ставка | С 2022 доп. коэффициент | |
|---|---|---|---|
| Москва | 200 000 ₽ | ×1‚5 | 300 000 ₽ |
| Московская обл. | 150 000 ₽ | ×2‚0 | 300 000 ₽ |
| Регионы ЦФО | 80 000 ₽ | ×1‚2 | 96 000 ₽ |
Подводные камни и ошибки
- «Пропустили» категорию земель. Нельзя перевести «сельхозназначение» в «для многоэтажного строительства» без предварительного перевода в категорию «земли населённых пунктов».
- Игнор ПЗЗ. Даже если ВРИ подходит‚ может быть запрещён строительный регламент по высоте или плотности застройки.
- Отсутствие согласия соседей. При переводе жилого фонда в коммерцию требуется 100 % согласие сособственников.
- Неверный код классификатора. Ошибка в одном символе кода может привести к отказу.
Что изменится в 2023-2026
Согласно планам Минэкономразвития:
- Цифровизация: полный перевод процедуры в электронный вид через Госуслуги.
- Сокращение сроков: до 15 календарных дней на рассмотрение заявления.
- Увеличение штрафов за нецелевое использование до 5 % кадастровой стоимости участка.
- Эксперимент в 10 субъектах РФ: возможность одновременного перевода категории и ВРИ «одним окном».
Чек-лист для заявителя
- Получил выписку ЕГРН.
- Сверил текущее ВРИ с планами.
- Нашёл новый код в классификаторе.
- Проверил ПЗЗ и категорию земель.
- Собрал документы‚ подал заявление онлайн.
- Отслеживаю статус на Госуслугах.
- Оплатил госпошлину и получил новую выписку.
Где задать вопрос
- ГКУ «Мои документы» (МФЦ) – в любом регионе.
- Единая справочная Росреестра: ###-###-####.
- Онлайн-консультация через gosuslugi.ru – раздел «Земельные участки».
Перевод ВРИ в 2022 году стал более прозрачным‚ но одновременно дороже и строже. Главное – заранее всё просчитать‚ правильно выбрать код и соблюсти сроки подачи документов. Тогда земельный участок будет работать на вас‚ а не вы — на штрафы.