Вопрос о том, как правильно переуступить (уступить) право аренды земельного участка, часто встает перед
арендаторами, получившими участок по результатам аукциона или в результате заключения договора с муниципалитетом
Кизилюрта. Ниже – детальная инструкция, основанная на действующем законодательстве РФ, судебной практике и
особенностях регионального регулирования в Дагестане.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие переуступку прав аренды земельных участков:

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – ст. 382‑384 (уступка прав и обязанностей), ст. 615 (перенайм).
2. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – ст. 22 (право арендатора передавать права и обязанности), ст. 5 (ограничения).
3. Федеральный закон № 42‑ФЗ от г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – порядок регистрации переуступки в Росреестре.
4. Федеральный закон № 115‑ФЗ от г. «О порядке проведения торгов (аукционов) государственных и муниципальных земельных участков» – важен для сделок, заключённых после .
5. Региональные нормативные акты Республики Дагестан и муниципального образования Кизилюрт (приказ № … от … г., регламентирующий порядок уведомления администрации о переуступке).

Дата вступления в силу 42‑ФЗ

Судебная практика Верховного Суда РФ (постановление от ) указывает:

• Для договоров аренды, заключённых до (до вступления в силу 42‑ФЗ), переуступка прав возможна без согласия арендодателя, но с обязательным уведомлением.
• Для договоров, заключённых после , переуступка прав требует согласия арендодателя (в случае муниципального арендодателя – согласие администрации Кизилюрта). Иначе сделка считается недействительной.

Возможна ли переуступка в Кизилюрте?

В Кизилюрте большинство земельных участков находятся в собственности муниципалитета (ГБУ «Кизилюртский муниципальный фонд земель»). Поэтому:

• Если ваш договор аренды подписан до и в нем нет запрета, вы можете переуступить право без согласия, но обязаны уведомить администрацию (письмо‑уведомление с приложением проекта договора переуступки).
• Если договор подписан после или в нем явно указано «переуступка без согласия арендодателя запрещена», необходимо получить письменное согласие администрации Кизилюрта. Без него сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.

Пошаговая инструкция по переуступке права аренды

Подготовительный этап

1. Проверка договора аренды – найдите раздел «переуступка», «перенайм», «передача прав». Убедитесь, что нет запрета.
2. Определение статуса арендодателя – муниципальный орган (администрация Кизилюрта) или государственный (ФГБУ «Российский фонд земель»).
3. Согласование с контрагентом – обсудите условия переуступки (стоимость, сроки, обязательства).

Составление договора переуступки

Договор должен включать обязательные реквизиты:

• Полные наименования и ИНН/КПП сторон (цедент – текущий арендатор, цессионарий – новый арендатор).
• Сведения о предшествующем договоре аренды (номер, дата, срок, объект).
• Указание прав и обязанностей, которые передаются (право пользования, обязательство уплаты арендной платы, соблюдение целевого назначения).
• Условия оплаты (если передача платная) и порядок расчётов.
• Пункт о согласии арендодателя (если требуется) – приложение к договору в виде письма администрации Кизилюрта.
• Порядок уведомления арендодателя (почтовое отправление с уведомлением о вручении или электронная форма через портал Госуслуг).
• Подписи сторон и печати (если стороны – юридические лица).

Уведомление (или согласие) арендодателя

Для муниципального арендодателя в Кизилюрте рекомендуется оформить:

1. Заявление от цедента «О переуступке права аренды земельного участка № … от …».
2. Копию проекта договора переуступки.
3. Документы, подтверждающие правоспособность цессионария (устав, свидетельство о регистрации, ИНН).
4. Если требуется согласие – получить письмо‑согласие от администрации (подписанное руководителем отдела земельных отношений).

Регистрация переуступки в Росреестре

С в РФ действует обязательная государственная регистрация всех сделок по переходу прав аренды земли.

1. Подготовьте пакет документов (перечень ниже).
2. Заполните форму заявления в электронном портале Росреестра (Личный кабинет). Для физических лиц – через Госуслуги.
3. Оплатите государственную пошлину (по тарифу 0,5 % от остатка срока аренды, но не менее 4 000 руб).
4. Подайте документы в МФЦ или через электронный сервис «Электронная регистрация».
5. Ожидайте выдачу выписки о регистрации (обычно 5‑10 рабочих дней).

Пострегистрационные действия

• Передать новому арендатору (цессионарию) оригинал договора переуступки.
• Уведомить коммунальные службы и органы, отвечающие за надзор за использованием земли (например, Департамент лесного хозяйства, если участок лесной).
• Обновить данные в бухгалтерском учете (перенос арендных расходов на нового арендатора).

Перечень документов для регистрации

Налоговые и бухгалтерские аспекты

• Налог на имущество физических лиц – при передаче прав аренды налогоплательщик меняется. Новому арендатору необходимо в течение 30 дней подать декларацию по форме 3‑НДФЛ.
• Налог на прибыль организаций – расходы по арендной плате учитываются в составе себестоимости. При переуступке следует оформить акт об изменении контрагента.
• Налог на добавленную стоимость (НДС) – если арендодатель является плательщиком НДС, арендная плата облагается НДС, и в договоре переуступки должна быть прописана соответствующая ставка.
• Для физических лиц, получающих доход от сдачи в аренду (в случае, если они становятся цессионариями), применяется ставка 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов) от полученных арендных доходов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли согласие арендодателя, если в договоре нет запрета?

Да. После закон 42‑ФЗ требует согласия арендодателя независимо от наличия запрета в договоре. Для муниципального арендодателя в Кизилюрте это согласие оформляется в виде официального письма.

Можно ли переуступить право аренды без регистрации в Росреестре?

Нет. С 2022 года все сделки, связанные с переходом прав аренды земельных участков, подлежат обязательной государственной регистрации. Без регистрации переуступка считается недействительной.

Какие сроки уведомления арендодателя?

Согласно ст. 22 ЗК РФ – не менее 10 календарных дней до даты подписания договора переуступки. При согласовании – сроки, указанные в приказе администрации Кизилюрта (обычно 15 дней).

Какой размер государственной пошлины?

Пошлина за регистрацию переуступки права аренды составляет 0,5 % от оставшегося срока аренды, но не менее 4 000 рублей. При льготных условиях (для малого бизнеса) возможна скидка 50 %.

Можно ли переуступить только часть прав (например, только право пользования, а не обязанность платить аренду)?

По закону передаются совокупные права и обязанности. Разделить их без согласия арендодателя нельзя.

Пример типового договора переуступки права аренды

Ниже – краткий шаблон (в реальном деле необходимо доработать с юристом).

ДОГОВОР ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. Кизилюрт «___» __________ 20__

Гражданин(ка) ______________________ (цедент), паспорт № __________, ИНН __________,
именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны,

и

Общество с ограниченной ответственностью «____________________» (цессионарий),
ОГРН __________, ИНН __________, в лице директора __________,
именуемое в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора
 1.1. Цедент передаёт, а Цессионарий принимает право аренды земельного участка,
 расположенного по адресу: _______________________________,
 кадастровый номер: _______________________,
 площадь: _________ кв. м, целевое назначение – __________,
 согласно Договору аренды № _______ от «___» __________ 20__ г.

Права и обязанности
 2.1. Цессионарий принимает на себя все обязательства Цедента по уплате арендной платы,
 соблюдению целевого назначения и иным условиям Договора аренды.
 2.2. Цедент освобождается от указанных обязательств с момента государственной регистрации
 переуступки.
Согласие арендодателя
 3.1. Прилагается письмо‑согласие администрации Кизилюрта от «___» __________ 20__ г.
 (приложение № 1).

Стоимость переуступки
 4.1. Цессионарий уплачивает Цеденту вознаграждение в размере __________ рублей
 в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания настоящего договора.

Порядок регистрации
 5.1. Стороны совместно подают в Росреестр пакет документов, указанный в п. 5
 настоящего договора.

Прочие условия
 6.1. Все споры решаются в суде по месту нахождения земельного участка –
 Кизилюртский районный суд.

Подписи сторон
 Цедент: ___________________ /_________/
 Цессионарий: _______________ /_________/

Переуступка права аренды земли в Кизилюрте – процесс, требующий внимательного изучения договора аренды,
получения согласия (или уведомления) муниципального арендодателя и обязательной государственной
регистрации в Росреестре. Соблюдение всех этапов, указанных в настоящей статье, позволит избежать
юридических рисков, штрафов и проблем с налоговыми органами.

При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся
на земельном праве и муниципальном регулировании в Дагестане.

Дата публикации: