С 1 апреля 2024 года в России вступили в силу фундаментальные изменения в правилах перепланировки,
касающиеся любых преобразований, в т.ч. затрагивающих общее имущество многоквартирного дома.
Ниже — подробное руководство, как действовать, не нарушая закон.
Оглавление
- Что считается общим имуществом и перепланировкой
- Нормативная база: ЖК РФ и новые законы 2024–2026 гг.
- Как принять решение: собрание собственников
- Пошаговая процедура согласования
- Перечень документов и шаблоны
- Штрафы за самовольную перепланировку в 2026 году
- Контрольный чек-лист
Что считается общим имуществом и перепланировкой
1.1 Общее имущество МКД
- Лестничные клетки, лифты, коридоры, холлы;
- Технические этажи, чердаки, подвалы;
- Несущие конструкции (стены, колонны, фундамент);
- Инженерные сети до первого отключающего прибора;
- Крыши, фасады, придомовая территория.
1.2 Перепланировка 2024-2026 гг.
С любое изменение конфигурации помещения, отличающееся от техплана,
признаётся перепланировкой и обязательно фиксируется в ЕГРН.
Если затрагивается общее имущество, работы квалифицируются как реконструкция и регулируются
Градостроительным кодексом РФ.
Нормативная база
| Документ | Ключевые положения | Дата актуальности |
|---|---|---|
| ЖК РФ, ст. 26 | Основание для перепланировки — решение органа МСУ | ред. |
| ФЗ-77 от | Уточнение понятия перепланировки, обязательное внесение в ЕГРН | с |
| КоАП РФ, ст. 7.21 | Штрафы за самовольную перепланировку | ред. |
| ПП РФ № 491 | Правила содержания общего имущества | ред. |
Как принять решение: общее собрание собственников
Присоединение части общего имущества возможно только после реконструкции.
Требуется единогласное решение общего собрания собственников (100 % голосов).
3.1 Порядок проведения
- Инициатор составляет проект решения и техническое заключение.
- Управляющая организация направляет уведомления за 10 дней до собрания.
- Фиксируется кворум и результаты голосования в протоколе.
- Протокол заверяется у нотариуса или подписью уполномоченного лица.
Пример формулировки в протоколе:
«Собственники единогласно согласны на реконструкцию части общего коридора
площадью 4,5 м² с последующим присоединением её к квартире № 12».
Пошаговая процедура согласования
Шаг 1. Проектные работы
- Заказ у лицензированного проектировщика (СРО «Проектировщики»).
- Получение технического заключения о возможности реконструкции.
Шаг 2. Согласование в органе МСУ
Подаётся пакет документов в комитет по градостроительству района.
Срок рассмотрения — 45 календарных дней.
Шаг 3. Согласие всех заинтересованных
- Роспотребнадзор (если жилое помещение);
- МЧС (при изменении путей эвакуации);
- Росжилинспекция;
- Электросети, газовое хозяйство, водоканал.
Шаг 4. Исполнение и ввод в эксплуатацию
- Выполнение работ под контролем технадзора.
- Акт ввода объекта в эксплуатацию (форма КС-14).
- Подача заявления в МФЦ для внесения изменений в ЕГРН.
Перечень документов
| № | Документ | Кто выдаёт | Срок действия |
|---|---|---|---|
| 1 | Техническое заключение | Проектная организация | 1 год |
| 2 | Протокол ОСС | Нотариус / ТСЖ | бессрочно |
| 3 | Согласие собственников (форма Консультант+) | Собственники | 6 месяцев |
| 4 | Разрешение на реконструкцию | Орган МСУ | 2 года |
Штрафы за самовольную перепланировку в 2026 году
- Физические лица: 2 000–2 500 ₽;
- Должностные лица: 20 000–30 000 ₽;
- Юридические лица: 40 000–50 000 ₽;
- Дополнительно, обязанность вернуть всё в первоначальное состояние.
Контрольный чек-лист «Не получить штраф»
- ☐ Проверь, затрагивает ли твой проект общее имущество.
- ☐ Получи техническое заключение и проект.
- ☐ Собери 100 % голосов ОСС.
- ☐ Согласуй работы с органом МСУ и всеми надзорными службами.
- ☐ Внеси изменения в ЕГРН до начала эксплуатации.
- ☐ Храни все подписанные акты и разрешения.
Важно: при любых сомнениях закажи консультацию кадастрового инженера или юриста.
Ошибка может стоить не только денег, но и права собственности.