Дата актуализации:

Оглавление

1. ФСБУ 25/2018: когда применяеться, когда нет
2. Бухгалтерский учет арендодателя (арендатор – сторонняя организация)
3. Налоговые последствия (НДС, налог на прибыль, НПД)
4. Особенности краткосрочной аренды (≤ 12 месяцев)
5. Полный практический пример
6. Чек-лист для бухгалтера

Сдача в аренду нежилых помещений (офисы, склады, магазины) отличается от аренды жилых квартир: к ней применяется ФСБУ 25/2018, возможен НДС, сложнее разграничивать операционные доходы и расходы. В статье разберёмся, как вести учёт правильно, чтобы не ошибиться при проверке ИФНС или Росимущества.

ФСБУ 25/2018: когда применяется, когда нет

Критерий «более 12 месяцев»

• ФСБУ 25/2018 обязателен для всех договоров, если срок аренды свыше 12 месяцев, независимо от того, сдаётся помещение в казенном учреждении или в коммерческой фирме.
• Исключение: право аренды, стоимость которого «несущественна» (материально) для отчётности, может учитываться упрощённо. Для нежилых помещений такой подход практически не применим.

Краткосрочные договоры ≤ 12 месяцев

Если договор заключён на срок 12 месяцев и меньше и не предусматривает автоматическое продление на более длительный период, то ФСБУ 25/2018 не применяется — помещение остаётся на счёте 01/03, арендная плата признаётся по мере начисления.

Бухгалтерский учет арендодателя

Долгосрочная аренда (ФСБУ 25/2018)

1. Учет продолжается на счёте 01 (или 03) — помещение не выбрасывается с баланса.
2. Начисляется амортизация по обычным правилам (счёт 02).
3. Арендные платежи отражаются как прочие доходы (кредит счёта 91-1) по мере начисления (ПБУ 9/99, п. 12).
4. Возврат помещения не требует переоценки ОС.

Краткосрочная аренда (без ФСБУ 25/2018)

Всё то же самое: помещение на 01, начисляем амортизацию, платежи – 91-1. Разница лишь в раскрытии информации в примечаниях к бухотчётности (по ФСБУ 25/2018 требуется раскрывать параметры договора).

Учет казенного учреждения (101 12)

Если помещение числится у казенного учреждения на счёте 101 12 как оперативное нефинансовое актив (получено безвозмездно), то:

• арендодатель — балансодержатель (Минимущество), а не само учреждение;
• учреждение ведёт оперативный учет доходов от аренды на счёте 2 401 10 130 – «Доходы от платных услуг»;
• ФСБУ 25/2018 не применяется к учреждениям (пока действует Инструкция 157н).

Налоговые последствия

НДС

• Передача права пользования нежилым помещением — облагаемая операция, ставка 20 % (п. 1 ст. 146 НК РФ).
• Возможен налоговый вычет НДС по коммунальным услугам, если заключён договор «компенсации».

Налог на прибыль

1. Доходы от аренды признаются в момент начисления по правилам НК РФ (п. 3 ст. 271).
2. Расходы (амортизация, коммуналка, охрана) относятся к прочим расходам (п. 1 ст. 264).

УСН и НПД

• УСН 6 % или 15 %, арендные доходы попадают в базу.
• НПД (профдоход): с 2025 г. разрешено применять при сдаче в аренду нежилых помещений физлицами без ИП (ставка 4 % при работе с физлицами, 6 % – с юрлицами). Проект закона уже внесён в Госдуму; ожидается вступление с .

Особенности краткосрочной аренды ≤ 12 месяцев

Даже при продлении краткосрочного договора ещё на 12 месяцев ФСБУ 25/2018 не применяется, пока общий срок не превысит 12 месяцев «безусловно» (без сомнительной пролонгации). Это упрощает бухгалтерию: нет необходимости раскрывать в примечаниях PV (текущую стоимость) будущих арендных платежей.

Полный практический пример

Исходные данные

• Организация сдаёт офис 200 м² на 36 месяцев ( – ).
• Ежемесячная плата 120 000 ₽ (включая НДС 20 %);
• Амортизация помещения — 40 000 ₽/мес;
• Коммунальные услуги компенсируются отдельно.

Журнал операций

Налог на прибыль: признаём доход 100 000 ₽ (120 000 – 20 000), расход 40 000 ₽ → налогооблагаемая база 60 000 ₽.

Чек-лист для бухгалтера

• Проверить срок договора: > 12 мес. → раскрыть параметры по ФСБУ 25/2018 в примечаниях.
• Определить, кто балансодержатель (организация или казенное учреждение).
• Начислить НДС 20 % при выставлении счёт-фактуры.
• Каждый месяц проводка: Д-т 62 К-т 91-1 – доходы, Д-т 91-2 К-т 02 – амортизация.
• При краткосрочной аренде не забывать про налоговый учёт: доходы и расходы признаются по начислению (начислению).
• Следить за новостями НПД — с 2027 г. возможен «упрощённый» режим для физлиц-арендодателей.