С 1 апреля 2024 года в России вступили в силу существенные изменения в сфере перепланировки жилых помещений. Новый пакет поправок к Жилищному кодексу РФ и к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» (608‑ФЗ от ) уточнил‚ что считается перепланировкой‚ как правильно её согласовывать и какие штрафы грозят за нарушение правил.

Что такое перепланировка?

Перепланировка – это любые изменения в планировочных и конструктивных характеристиках помещения‚ которые влияют на его назначение‚ площадь‚ конфигурацию стен‚ перегородок‚ проёмы‚ инженерные сети и т.д. Согласно ст. 28 ЖК РФ (в редакции от 1 апреля 2024 г.)‚ перепланировка считается официально завершённой только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Основные нормативные акты

• Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) – глава 27‚ ст. 27‑31 регулируют порядок согласования и регистрации перепланировки.
• Федеральный закон 608‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – определяет процедуру внесения изменений в ЕГРН.
• Постановление Правительства РФ № 1233 от  г. – уточняет порядок упрощённого согласования для некоторых видов работ.
• Технические регламенты и строительные нормы (СНиП‚ ГОСТ) – регламентируют безопасные параметры строительных изменений.

Что считается перепланировкой с 1 апреля 2024 года?

Новые поправки уточняют перечень действий‚ подпадающих под термин «перепланировка»:

1. Перенос‚ снос‚ возведение несущих и ненесущих стен.
2. Изменение размеров и конфигурации помещений (разделение‚ объединение).
3. Установка новых проёмов (дверей‚ окон‚ арок) в несущих стенах.
4. Изменение высоты потолков более чем на 10 см.
5. Перепланировка инженерных систем‚ влияющих на общедомовые коммуникации (водопровод‚ канализация‚ электроснабжение‚ вентиляция).
6. Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот (включая изменение назначения части квартиры).

Простая косметическая замена обоев‚ покраска стен‚ замена напольного покрытия без изменения их площади и конфигурации не считается перепланировкой и не требует согласования.

Порядок согласования перепланировки

Подготовка проекта

• Обратиться к лицензированному архитектору или проектировщику.
• Разработать проект перепланировки‚ включающий план помещения‚ расчёт нагрузок‚ схему инженерных сетей и согласования с ТСЖ/УК.
• Получить техническое заключение о безопасности (для работ с несущими конструкциями).

Согласование в органах исполнительной власти

1. Сдать проект в многофункциональный центр (МФЦ) или в отдел по работе с жильём администрации города.
2. Получить согласование от:
   • службы технического надзора (для несущих стен);
   • службы пожарного надзора (для вопросов пожарной безопасности);
   • службы по вопросам охраны труда (при работе в высотных зданиях).
3. Для многоквартирных домов – согласование с Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или Управляющей компанией (УК).

Выполнение работ

После получения всех согласований можно приступать к строительным работам. Важно вести журнал выполнения работ и сохранять акты выполненных работ‚ подписанные подрядчиком и собственником.

Регистрация в ЕГРН

По завершении работ необходимо подать в Росреестр пакет документов:

• Заявление о регистрации изменений.
• Копию проекта перепланировки и всех полученных согласований.
• Акт приёма‑сдачи выполненных работ (подписанный подрядчиком и собственником).
• Квитанцию об уплате государственной пошлины (от 2 000 руб. до 5 000 руб. в зависимости от типа работ).

После внесения записи в ЕГРН перепланировка считается законной; Без этой записи она остаётся несогласованной и подлежит штрафу.

Упрощенный порядок для некоторых видов перепланировки

Новый закон вводит упрощённый порядок для небольших работ‚ не затрагивающих несущие конструкции и инженерные сети‚ например:

• Разделение одной комнаты на две без изменения несущих стен.
• Установка арки в стене‚ если она не является несущей.
• Перепланировка кухни в небольшом помещении (до 10 м²) при условии сохранения исходного объёма жилой площади.

Для таких работ достаточно подать заявление в МФЦ без обязательного технического заключения. Однако регистрация в ЕГРН всё равно обязательна.

Требования к документам

Штрафы и последствия несогласованной перепланировки

Если перепланировка выполнена без согласования или без регистрации в ЕГРН‚ к собственнику могут быть применены следующие меры:

• Штраф от 2 000 руб. до 2 500 руб. (ст. 29 ЖК РФ).
• В случае нарушения строительных норм – до 5 000 руб.
• Требование восстановления помещения в исходное состояние за счёт собственника.
• Ограничения при продаже квартиры: в договоре обязаны указать факт несогласованной перепланировки‚ что снижает её стоимость.
• Возможность отказа в выдаче ипотечного кредита до устранения нарушений.

Особенности перепланировки в многоквартирных домах

Для квартир в многоквартирных домах действуют дополнительные ограничения:

1. Все изменения‚ влияющие на общедомовые коммуникации или несущие конструкции‚ требуют согласования с ТСЖ/УК и соответствующими службами.
2. Запрет на изменение фасадов и наружных стен без согласования с органами архитектурного надзора.
3. При изменении площади жилого помещения необходимо пересчитать долю в общей площади дома – это может повлиять на размер коммунальных платежей.

Практические рекомендации владельцам квартир

• Проверяйте необходимость согласования. Даже небольшие изменения могут подпадать под обязательный порядок‚ если затрагивают несущие элементы.
• Обращайтесь к лицензированным специалистам. Архитектор‚ проектировщик и строитель с лицензией обеспечат правильность документации.
• Сохраняйте все документы. Копии проектов‚ согласований‚ актов и квитанций могут понадобиться при продаже квартиры.
• Не откладывайте регистрацию в ЕГРН. После завершения работ подайте заявление в течение 30 дней – иначе штраф будет уже неизбежен.
• Учитывайте сроки. Процедура согласования может занять от 2 до 8 недель‚ а регистрация в ЕГРН – до 15 дней.
• Проверяйте ограничения ТСЖ. Некоторые дома имеют собственные правила‚ которые могут требовать дополнительного согласования.

С 1 апреля 2024 года законодательство о перепланировке в России стало более чётким и одновременно жёстким в части регистрации изменений. Основные моменты‚ которые необходимо помнить владельцам квартир:

• Перепланировка считается законной только после внесения изменений в ЕГРН.
• Для большинства работ требуется полный пакет согласований (архитектурный‚ пожарный‚ технический надзор).
• Есть упрощённый порядок для небольших‚ безопасных изменений‚ но регистрация всё равно обязательна.
• Несоблюдение процедуры влечёт штрафы‚ требование восстановления помещения и проблемы при продаже недвижимости.

Тщательное планирование‚ привлечение квалифицированных специалистов и своевременная регистрация помогут избежать штрафов и сохранить стоимость вашей квартиры.

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.