Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства», вступивший в силу для годовой отчетности 2022 года, кардинально изменил подход к учету объектов недвижимости, используемых для получения инвестиционного дохода. Ключевая новация — обязательное выделение такой недвижимости в отдельный инвестиционный сегмент и переоценка её по справедливой стоимости. Ниже приведён полный дорожный карта для бухгалтера.
Какие объекты относятся к инвестиционной недвижимости
Согласно п. 5 ФСБУ 6/2020 инвестиционной признаёться недвижимость, одновременно удовлетворяющая трём критериям:
- Владение для последующего сдачи в аренду или для роста капитализации;
- Не предназначена для использования в производстве, административных целях или для продажи в рамках обычной деятельности;
- Возможность надёжного определения справедливой стоимости.
Две модели последующего учёта
| Модель | Метод | Отражение доходов и расходов |
|---|---|---|
| Модель справедливой стоимости | Оценка по справедливой стоимости, все изменения, в прибыль/убыток. | Курсовые разницы отражаются в прочих доходах/расходах. |
| Модель себестоимости | Учёт по амортизируемой стоимости и тесты на обесценение. | Доходы/расходы по аренде — по общим правилам. |
Организация вправе выбрать модель для каждого объекта индивидуально, но один раз в год — в дату, совпадающую с датой переоценки.
Пошаговый алгоритм переоценки
Шаг 1. Определение даты переоценки
Датой переоценки может быть:
- Дата составления годовой отчётности (31 декабря);
- Дата промежуточной отчётности, если такая практика закреплена в учётной политике.
Шаг 2. Получение справедливой стоимости
Справедливую стоимость определяют:
- по отчёту независимого оценщика;
- с использованием биржевых котировок (если объект торгуется);
- через сравнительный подход по аналогичным объектам.
Шаг 3. Расчёт курсовой разницы
Курсовая разница = Справедливая стоимость – Балансовая стоимость на дату переоценки.
Шаг 4. Отражение в учёте
Бухгалтерские проводки: При увеличении стоимости: Дт 01 «Инвестиционная недвижимость» Кт 91-1 «Прочие доходы». При уменьшении стоимости: Дт 91-2 «Прочие расходы» Кт 01 «Инвестиционная недвижимость».
Практический пример
Дано:
- Помещение офисного центра приобретено за 25 000 000 ₽, не амортизируется.
- справедливая стоимость по оценке независимого эксперта — 27 500 000 ₽.
Решение:
- Курсовая разница = 27 500 000 – 25 000 000 = 2 500 000 ₽.
- Проводка :
Дт 01 Кт 91-1 — 2 500 000 ₽. - В отчёте о финансовых результатах строка «Прочие доходы» увеличится на 2,5 млн ₽.
Налоговые особенности
Переоценка по ФСБУ 6/2020 не влияет на налог на прибыль: курсовые разницы не признаются доходами/расходами по налогу на прибыль (ст. 257 НК РФ). Однако:
- для имущественного налога справедливая стоимость не применяется — налог исчисляют по среднегодовой бухгалтерской стоимости (ст. 375 НК РФ);
- если организация применяет упрощённую систему, переоценка не влияет на объект налогообложения.
Типовые ошибки и рекомендации
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Не выделена инвестиционная недвижимость в отдельный субсчёт 01.К | Неверная классификация, отказ аудитора в подтверждении. | Использовать субсчёт 01.К «Инвестиционная недвижимость» и аналитику по каждому объекту. |
| Не заключён договор с независимым оценщиком. | Недостоверная справедливая стоимость, ошибка в отчётности. | Подписать ежегодный договор и зафиксировать методику оценки в учётной политике. |
| Переоценка отражена в капитале, а не в прибыли/убытке. | Искажение финансового результата. | Использовать счёт 91, а не 83. |
Шаблон приказа о переоценке
ПРИКАЗ от «___» ______ 20__ г. № ___ г. Москва О проведении переоценки инвестиционной недвижимости Провести переоценку инвестиционной недвижимости (субсчёт 01.К) по справедливой стоимости на 31 декабря 20__ г. Оценщиком назначить ООО «Независимая оценка». Результаты переоценки отразить в учёте проводками по счёту 91 «Прочие доходы и расходы». Ответственным за исполнение назначить главного бухгалтера ______________________ (Ф.И.О.). Генеральный директор __________/____________/
ФСБУ 6/2020 повысил прозрачность и информативность отчётности, но потребовал от бухгалтеров новых компетенций в области оценки и разделения активов. Регулярная переоценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, правильное документирование и отражение в учёте позволяют избежать замечаний аудиторов и налоговых органов.