В 2026 году сделка «дарение-передара» квартиры остаётся одной из самых популярных схем передачи недвижимости между родственниками и неродственниками. Однако законодательство продолжает ужесточаться: НДФЛ, нулевая ставка для близких родственников, единый реестр дарений и новые нюансы Минюста — всё это необходимо учитывать, прежде чем подписывать повторный договор дарения. Ниже — подробная инструкция, которая разложит всё по полочкам.
Что значит «передарить» квартиру?
Передаривание (цепочка дарений) — это когда первый одаряемый (дарополучатель) в качестве нового собственника вновь дарит ту же квартиру третьему лицу. Формально это две независимые сделки дарения, но в реестре они отображаются как «цепочка», и в 2026 году Росреестр стал присваивать таким объектам специальный статус «Re-gift».
Налоговые ставки НДФЛ в 2026 году
- 13 %, базовая ставка для неродственников и далёких родственников (двоюродные братья, племянники, золовки и т.д.).
- 15 % — повышенная ставка, если рыночная стоимость квартиры превышает 5 млн ₽.
- 0 % — для близких родственников: супруги, родители, дети, дед/бабка, внуки, полнородные и неполнородные братья/сёстры.
Когда можно сразу передаривать?
С 1 января 2026 года появилось важное новшество: если квартира получена от близкого родственника и одаряемый не вступал в право собственности в ЕГРН (то есть сделка «в пользу третьего лица»), то передарить объект можно в тот же день подписания первого договора без НДФЛ.
Схема «один день»
- Даритель № 1 дарит квартиру одариваемому № 1 (близкий родственник).
- Одариваемый № 1 одновременно дарит квартиру одариваемому № 2 (любое лицо).
- ЕГРН фиксирует обе сделки в один день, НДФЛ — 0 ₽.
Важно: если одариваемый № 1 уже стал собственником в реестре, то до передара ему придётся подождать 3 года (близкие родственники) или 5 лет (остальные), иначе НДФЛ неизбежен.
Пошаговый алгоритм передаривания
Шаг 1. Проверка обременений
Запросите выписку ЕГРН. Убедитесь, что нет:
- ипотечного обременения,
- ареста,
- запрета на отчуждение от опеки.
Шаг 2. Согласие супруга/супруги
Если квартира получена в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга даже при дарении «в пользу третьего лица».
Шаг 3. Техническая инвентаризация и кадастровый паспорт 2026
Начиная с июля 2026 года Минстрой требует новый формат кадастрового паспорта с 3D-моделью помещений. Срок изготовления — 5 рабочих дней, стоимость — 1 350 ₽.
Шаг 4. Оформление договора дарения
- Форма: только нотариальная (Федеральный закон № 578-ФЗ от ).
- Документы: паспорт, СНИЛС, ЕГРН, согласие супруга, кадастровый паспорт.
- Госпошлина: 2 000 ₽ за нотариальное удостоверение + 2 000 ₽ за регистрацию.
Шаг 5. Регистрация в Росреестре
С марта 2026 года работает единый портал «МоиДокументы.Дарение». Сроки:
- Электронная подача — 3 рабочих дня.
- Личное обращение — 7 рабочих дней.
Подводные камни 2026 года
| Риск | Описание | Как избежать |
|---|---|---|
| Двойной НДФЛ | Налоговая может запросить 13 % с каждой сделки, если интервал менее 3 лет. | Оформляйте одновременно или через 3 года (близкие родственники). |
| Опека | Если в квартире прописан несовершеннолетний, нужно разрешение органа опеки. | Снимите ребёнка с регистрации или получите согласие. |
| Скрытая продажа | ФНС отслеживает «дар-передар-продажа» в течение 1 года и может переквалифицировать дарение в сделку купли-продажи. | Не продавайте объект в течение 1 года после передаривания. |
Чек-лист перед подписанием договора
- ☐ Проверил ЕГРН на обременения.
- ☐ Получил согласие супруга/опеки.
- ☐ Обновил кадастровый паспорт до формата 2026.
- ☐ Сверил ставку НДФЛ (0 %, 13 % или 15 %).
- ☐ Зарезервировал дату в МФЦ через «МоиДокументы.Дарение».
- ☐ Подготовил 4 экземпляра договора (для сторон и Росреестра).
Передаривать квартиру в 2026 году стало проще при одновременном оформлении, но жёстче при разрыве цепочки. Главное правило: если даритель и конечный одариваемый — близкие родственники, НДФЛ — 0 %. Во всех остальных случаях придётся подождать или заплатить 13–15 %. Проконсультируйтесь с нотариусом и налоговым юристом, чтобы избежать двойного налогообложения и ареста сделок.
Удачных и безопасных дарений!