Вопрос налогообложения недвижимости в России в последние годы стал одной из самых обсуждаемых тем среди собственников, бухгалтеров и юристов.
С 2020 года в налоговое законодательство постепенно вводятся изменения, связанные с использованием кадастровой стоимости (КС) в качестве базы для расчёта налога на имущество организаций (Налог на имущество ОО).
В статье рассмотрим, какие объекты попадают в перечни недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, какие изменения ожидаются в 2025‑2026 гг., а также как правильно вести учет и рассчитывать налог.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это оценка недвижимости, установленная государственными органами в рамках Единой государственной информационной системы в сфере недвижимости (ЕГИС).
При расчёте КС учитываются:

• площадь и местоположение объекта;
• характеристики (этажность, тип конструкции, назначение);
• условия рынка недвижимости в данном районе;
• особенности инфраструктуры (транспорт, соц. объекты).

Важно помнить, что кадастровая стоимость редко полностью совпадает с рыночной стоимостью, но используется как более объективный и стабильный показатель для налоговых целей.

Правовая база

Основные нормативные акты, регламентирующие использование КС в налогообложении:

1. Приказ ФНС России от  № ММ‑7‑03/138@ от  г. «Об определении налоговой базы по налогу на имущество организаций»;
2. Федеральный закон № 131‑ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» (ст. 13‑15);
3. Налоговый кодекс РФ (ст. 374‑376) – положения о налоге на имущество организаций;
4. Региональные постановления (например, постановление Правительства Москвы от  № … о перечне нежилых объектов, облагаемых по КС).

Кому и какие объекты подлежат налогообложению по кадастровой стоимости?

Согласно текущим правилам, в перечень объектов, у которых налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости, входят:

• коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские помещения);
• независимые нежилые здания, построенные после 2020 года;
• объекты, которые находятся в официальных Перечнях объектов, облагаемых по КС (утвержденных Минфином и региональными органами);
• недвижимость, образованная при разделе другого объекта (при условии, что она подпадает под критерии КС);
• особые категории – объекты, находящиеся в зоне особого экономического режима, а также объекты, использующиеся под социальное жилье, если они включены в региональный перечень.

3.1 Примеры объектов, включенных в перечни (по состоянию на 2026 год)

• Офисные центры в деловом районе Москвы (пример: бизнес‑комплекс «Москва-Сити»);
• Торговые центры в Санкт-Петербурге (пример: ТРЦ «Галерея»);
• Складские комплексы в Новосибирской области (пример: логистический парк «Сибирь‑Логист»);
• Собственные здания государственных и муниципальных учреждений, если они указаны в региональном перечне.

Последние изменения и планы на 2025‑2026 годы

29 октября 2025 года Минфин России опубликовал проект поправок к правилам взимания налога с имущества. Ключевые пункты:

• Увеличение количества объектов, подлежащих налогообложению по КС – планируется добавить более 40 тыс. коммерческих объектов в Москве к 2026 году;
• Уточнение критериев исключения из перечня – объекты, у которых КС значительно ниже рыночной стоимости, могут быть пересмотрены по заявке владельца;
• Установление новых региональных перечней (например, в Калужской области уже утверждён список из 12 000 объектов).

Как определить, попадает ли ваш объект в перечень?

Для собственников недвижимости рекомендуется пройти следующий алгоритм:

1. Проверка реестра КС – воспользоваться сервисом Росреестра и ввести кадастровый номер объекта;
2. Сравнить полученную КС с перечнем объектов, установленным региональными органами (обычно публикуются на официальных сайтах правительств субъектов РФ);
3. Если объект присутствует в перечне, уточнить дату начала применения КС (многие объекты переходят на новый порядок с 1 января следующего года);
4. В случае отсутствия в перечне, но наличия основания полагать объект подходящим, подготовить заявление в налоговый орган с обоснованием (в т.ч. экспертиза рыночной стоимости).

Расчёт налога на имущество по кадастровой стоимости

Формула расчёта проста:

Налоговая база = Кадастровая стоимость (КС) × коэффициент корректировки (если предусмотрен региональный закон)

Далее применяется налоговая ставка, установленная в соответствующем регионе (обычно 0,1 % – 2,2 % от базы, в зависимости от категории объекта).

Пример расчёта (условный):

• КС офиса – 150 млн руб.;
• Коэффициент корректировки – 1,0 (регион не вводит поправок);
• Ставка налога – 1,5 %;
• Налог к уплате = 150 000 000 × 1,5 % = 2 250 000 руб.

Что делать при изменении характеристик объекта?

Если после реконструкции, перепланировки или изменения назначения объект перестаёт соответствовать критериям перечня, необходимо:

1. Своевременно сообщить в налоговый орган об изменениях (в течение 30 дней с момента изменения);
2. Подать обновлённые документы (проект, акт ввода в эксплуатацию, новые сведения в ЕГРН);
3. При необходимости – запросить пересмотр кадастровой стоимости в Росреестре.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Нужно ли платить налог по среднегодовой стоимости, если объект включён в перечень по КС?

Нет. При включении в перечень налоговая база определяется исключительно по кадастровой стоимости. Среднегодовая стоимость используется только для объектов, не попадающих в перечень.

Вопрос 2: Как часто обновляется кадастровая стоимость?

Обычно КС переоценивается раз в 5 лет, но для новых объектов (построенных после 2020 года) – ежегодно, в рамках обязательного пересмотра.

Вопрос 3: Можно ли оспорить кадастровую стоимость, если она слишком высока?

Да. Владелец имеет право подать заявление в Росреестр с требованием проведения независимой экспертизы. При подтверждении завышенности КС налоговая база будет скорректирована.

Вопрос 4: Что происходит, если объект был исключён из перечня?

При исключении объект переходит в обычный режим налогообложения – налоговая база рассчитывается по среднегодовой стоимости, определённой в бухгалтерском учёте.

Вопрос 5: Обязана ли организация вести отдельный учёт ОС для каждого объекта из перечня?

Да. По требованиям бухгалтерского учёта каждый объект недвижимости учитывается как отдельный объект основных средств (ОС) с указанием его кадастровой стоимости и применяемой налоговой ставки;

Практические рекомендации для собственников и бухгалтеров

• Регулярно проверяйте актуальность перечней – они могут изменятся каждый год в зависимости от регионального законодательства.
• Ведите документацию о кадастровой стоимости (выписки из ЕГРН, акты оценки) в электронном виде для быстрой передачи в налоговую.
• При планировании инвестиций в коммерческую недвижимость учитывайте возможный рост КС и, соответственно, налоговой нагрузки.
• Если объект находится в зоне особого экономического режима, уточняйте отдельные правила – иногда ставка налога может быть снижена до 0,5 %.
• Сотрудничайте с профессиональными оценщиками при подготовке заявлений об изменении КС, чтобы избежать отказов налоговых органов.

Перечни недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, становятся ключевым инструментом стабилизации налоговой базы и повышения прозрачности налогообложения.
С 2025 по 2026 год ожидается значительное расширение перечней, особенно в крупных мегаполисах, что потребует от собственников более внимательного контроля за кадастровой оценкой и своевременного обновления учётных данных.
Соблюдение правовых требований, регулярный мониторинг изменений и профессиональный подход к оценке позволят минимизировать налоговые риски и оптимизировать финансовые потоки.

Если у вас возникли вопросы по конкретному объекту или требуется помощь в подготовке документов – обратитесь к квалифицированному специалисту в сфере налогового и кадастрового права.

Автор статьи: эксперт в области налогообложения недвижимости, 2026 год.