Если кратко, «отчуждаемый дом» это жилое здание‚ в отношении которого законным образом прекращается право собственности прежнего владельца и это право переходит к другому лицу или организации․
Переход может быть как добровольным (продажа‚ дарение‚ мена)‚ так и принудительным (взыскание по долгам‚ конфискация‚ изъятие для государственных нужд)․
Что значит «отчуждение» в отношении дома
В юридическом смысле отчуждение, это любое прекращение права собственности на объект недвижимости․
После отчуждения прежний собственник теряет возможность распоряжаться домом: сдавать‚ дарить‚ продавать‚ завещать и т․ д․
- Добровольное отчуждение: продажа‚ дарение‚ мена‚ рента․
- Принудительное: изъятие по решению суда‚ банкротство‚ конфискация․
Добровольные формы отчуждения дома
Продажа по договору купли-продажи
Наиболее распространённый вариант․
Соглашение заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре․
До момента регистрации покупатель считается только обязанным оплатить дом‚ но ещё не становится собственником․
Дарение
Даритель безвозмездно передаёт дом одаряемому․
Также оформляется письменным договором и регистрируется․
Важно: если вы хотите продолжать жить в доме‚ дарение не лучший способ — закон позволит новому собственнику выселить дарителя․
Мена (обмен)
Каждая сторона одновременно выступает продавцом и покупателем․
Дом может обмениваться на квартиру‚ земельный участок‚ другое жильё + денежная доплата при неравной стоимости․
Договор ренты
Пожилой собственник передаёт дом «по ренте» взамен на пожизненное содержание и уход․
Право собственности переходит сразу‚ но право пользования сохраняется за рентополучателем до конца жизни․
Принудительное отчуждение дома
Дом могут отнять против воли собственника‚ но только на основании решения суда и с соблюдением принципа равноценного возмещения (ст․ 35 Конституции РФ)․
Банкротство физлица
- Если дом не является единственным жильём‚ он включается в конкурсную массу и продаётся с торгов․
- Вырученные средства идут на погашение долгов кредиторам․
- Если дом заложен‚ банк получает деньги в первую очередь․
Ипотечное взыскание
При просрочке ипотеки банк обращается в суд‚ дом изымается и реализуется на электронных торгах․
Разница между выручкой и размером долга возвращается бывшему собственнику‚ а если её не хватает — образуется остаточный долг․
Конфискация по уголовному делу
Конфискуется дом‚ если он:
- куплен на деньги‚ полученные преступным путём;
- использовался как средство совершения преступления;
- построен самовольно на чужом земельном участке․
Изъятие для государственных или муниципальных нужд
Закон 210-ФЗ позволяет изымать жилые дома‚ например‚ при строительстве дорог․
Собственнику выплачивают рыночную стоимость до начала фактического изъятия․
Когда отчуждать дом нельзя
- Арест и обременение․ Если на дом наложен запрет регистрационных действий (долги‚ судебные споры‚ штрафы)‚ сделка не пройдёт регистрацию до снятия ареста․
- Несовершеннолетние собственники․ Сделка возможна только с разрешения органа опеки и при условии сохранения или улучшения жилищных условий ребёнка․
- Общее совместное имущество супругов․ Продажа возможна только при нотариальном согласии второго супруга․
Как защититься от нежелательного отчуждения
- Проверяйте обременения․ Перед любой сделкой закажите выписку из ЕГРН — в ней отображены аресты‚ залоги‚ сервитуты․
- Оплачивайте налоги‚ коммунальные услуги‚ кредиты․ Долги быстро превращаются в судебные решения и аресты․
- Не допускайте самовольного строительства․ Незаконные постройки подлежат сносу без компенсации․
- Ведите раздельный учёт имущества в браке․ При разводе это уменьшит риски споров и ареста всего дома․
- Не подписывайте «чистые» доверенности․ Мошенники часто используют их для безвозмездного отчуждения недвижимости․
Отчуждаемый дом, это объект‚ который официально переходит к новому собственнику вне зависимости от воли прежнего․
Процесс может быть абсолютно легальным и даже выгодным (продажа‚ обмен) или неприятным и болезненным (взыскание по долгам‚ конфискация)․
Главное — понимать правила‚ соблюдать закон и своевременно проверять юридическую чистоту недвижимости․