Дата актуализации: 18 апреля 2026 года.

Что такое муниципальное недвижимое имущество?

Муниципальное недвижимое имущество – это объект недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение), находящийся в собственности муниципального образования или муниципального унитарного предприятия (МУП) в соответствии с Федеральным законом от № 154‑ФЗ «Об муниципальной собственности». К такой собственности относятся:

• Жилые и нежилые здания, находящиеся в управлении муниципалитета;
• Земельные участки, отведённые под общественное пользование, развитие инфраструктуры, социальные нужды;
• Объекты, переданные в оперативное управление муниципальному казенному учреждению (МКУ) и находящиеся в их балансе.

Правовая база, регулирующая сделки с муниципальной недвижимостью

Ключевые нормативные акты (по состоянию на 2026 год):

1. ФЗ № 178‑ФЗ от «О муниципальной собственности» – определяет порядок отчуждения, аренды и иные формы использования муниципального имущества.
2. ФЗ № 106‑ФЗ от «О проведении торгов (аукционов, конкурсов) при продаже и аренде государственного и муниципального имущества» – регулирует электронные торги.
3. ФЗ № 44‑З от «Об изменении законов по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» – вводит новые требования к регистрации сделок.
4. Приказы и методические рекомендации ФАС России, в частности доклад «Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества».

Основные виды сделок с муниципальной недвижимостью

Продажа (отчуждение) недвижимости

Продажа муниципального имущества осуществляется в виде договоров купли‑продажи и обязана проходить через:

• Электронные аукционы (публичные торги) – АО «РАД» предоставляет бесплатный сервис для региональных и муниципальных заказчиков.
• Конкурсы (при наличии ограничений, например, при продаже объектов, связанных с социальной инфраструктурой).
• Прямые переговоры (в исключительных случаях, предусмотренных законом).

Исключения из обязательного проведения торгов:

• Объекты, стоимость которых не превышает 500 млн руб.
• Сделки с участием организаций, в уставном капитале которых доля РФ, её субъектов или муниципальных образований превышает 25 % (по ст. 5 ФЗ 178‑ФЗ).
• Сделки, где покупателем выступает другое муниципальное образование в рамках межмуниципального сотрудничества.

Аренда (долгосрочная аренда) муниципального имущества

Аренда регулируется ст. 31‑33 ФЗ 178‑ФЗ и проводится через:

• Электронные торги (аукцион) – обязательны, если площадь арендуемого объекта превышает 1000 м² или срок аренды более 5 лет.
• Конкурсный порядок – применяется при аренде объектов, имеющих особый социальный характер (школы, поликлиники).

Типичные арендаторы: малый и средний бизнес, сельскохозяйственные кооперативы, органы государственной власти, благотворительные организации.

Конcession (концессионные соглашения)

Концессия – форма предоставления муниципального имущества в долгосрочное пользование с передачей права на эксплуатацию и получение прибыли от его использования. Применяется в сфере:

• Туризма (открытие отелей, комплексов отдыха);
• Транспортной инфраструктуры (управление парками, автодорогами);
• Энергетики (модернизация и эксплуатация муниципальных электростанций).

Срок концессии обычно не превышает 30 лет, после чего имущество возвращается муниципалитету.

Муниципально‑частное партнёрство (МЧП)

МЧП – это совместная реализация проектов, где муниципалитет сохраняет право собственности, а частный партнёр инвестирует средства и управляет объектом; Наиболее часто используеться для:

• Строительства и эксплуатации детских садов, школ, спортивных комплексов;
• Развития городской инфраструктуры (дороги, мосты, парковки);
• Создания бизнес‑инкубаторов и технопарков.

Обмен (бартер) муниципального имущества

Обмен возможен только в случаях, когда обе стороны согласны, а сделка не ухудшает финансовое положение муниципалитета. Требуется одобрение Совета муниципального образования и проведение оценки стоимости обеих сторон.

Пожертвования и безвозмездная передача

Муниципальное имущество может быть передано в дар (например, в пользу благотворительных фондов) только после одобрения соответствующего решения Совета муниципального образования и при отсутствии ограничений, установленных законом.

Ипотека и залог муниципального имущества

Закон допускает использование муниципального имущества в качестве обеспечения по кредитам, однако:

• Залог может быть установлен только на имущество, находящееся в оперативном управлении МКУ.
• Не допускается залогирование объектов, отнесённых к категории «особого социального назначения» (школы, больницы).

Пошаговое руководство по проведению торгов (продажа/аренда) в 2025‑2026 годах

1. Подготовительный этап
   • Определение объекта: кадастровый номер, площадь, техническое состояние.
   • Оценка стоимости независимым оценщиком (по требованиям ФЗ 178‑ФЗ).
   • Разработка технического задания (ТЗ) и условий участия.
   • Получение решения Совета муниципального образования о проведении торгов.
2. Регистрация на электронной площадке
   • Выбор площадки: АО «РАД», Госзакупки или региональная площадка.
   • Загрузка документов: ТЗ, оценочный акт, выписка из ЕГРН, согласие органов (аналогично ФЗ 44‑З).
3. Публикация извещения
   • Извещение публикуется не менее чем за 30 календарных дней до начала торгов.
   • В объявлении указываются сроки подачи заявок, гарантийный взнос (обычно 5 % от стоимости), порядок проведения аукциона.
4. Подача заявок и проверка квалификации
   • Участники подают заявки и вносят гарантийный взнос.
   • Организатор проверяет документы (учредительные документы, отсутствие ограничений по 25 % владения).
5. Проведение аукциона
   • Открытый электронный аукцион (публичный) – победителем считается заявка с наивысшей ценой (для продажи) или наименьшей (для аренды).
   • В случае отказа победителя проводится повторный аукцион.
• Подготовка договора купли‑продажи или аренды в соответствии с статьей 32‑33 ФЗ 178‑ФЗ.
• Подписание договора обеими сторонами и передача объекта;
6. Регистрация прав
   • Регистрация перехода права собственности (или арендных прав) в Росреестре в течение 30 дней после подписания договора (согласно новому Закону 44‑З).
   • Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей изменение собственника.

Кто может участвовать в торгах?

Согласно ст. 5 ФЗ 178‑ФЗ перечень потенциальных участников ограничен:

• Юридические лица, не имеющие более 25 % уставного капитала, принадлежащего РФ, её субъектам или муниципальным образованиям.
• Индивидуальные предприниматели.
• Государственные и муниципальные унитарные предприятия не могут выступать покупателями (исключение – если объект предназначен для их деятельности).
• Только те, кто прошёл квалификацию на выбранной электронной площадке.

Ограничения и особенности

Ограничения по доле владения

Если в уставном капитале покупателя более 25 % принадлежит государству (федеральному, региональному или муниципальному), сделка считается конфликтной и подлежит дополнительному одобрению (возможен отказ).

Объекты социального назначения

Продажа или аренда школ, детских садов, поликлиник, объектов культуры и спорта допускается только в случае доказанной невозможности их дальнейшего использования муниципалитетом.

Требования к оценке

Оценка должна проводиться лицензированными оценочными компаниями, а стоимость не должна превышать 150 % от рыночной цены (это ограничение вводится ФАС РФ для предотвращения завышения цены).

Сроки проведения

Согласно ФЗ 44‑З, сделка считается завершённой в течение 45 дней после заключения договора, иначе она считается недействительной.

Примеры типовых сделок

• Продажа здания МКУ «Дом культуры» в г. Нижняя Пойма (площадью 104,7 м²) – аукцион на площадке АО «РАД», победитель – ООО «Культурный центр»; договор купли‑продажи зарегистрирован в Росреестре .
• Аренда земельного участка под торговый центр в Краснодарском крае – 5‑летний договор аренды, проведённый через электронный конкурс, арендатор – ООО «Торговый дом».
• Концессионный договор на эксплуатацию муниципального парка в Тюменской области – 20‑летняя концессия, инвестор – ЗАО «Тюмень Инвест», доход от парковой зоны делится 70/30 в пользу муниципалитета.

Заключительные рекомендации для муниципальных органов

1. Тщательно анализировать необходимость отчуждения: приоритет – сохранение объектов, важных для социальной инфраструктуры.
2. Соблюдать строгий порядок подготовки документации, чтобы избежать отмены торгов со стороны ФАС.
3. Привлекать независимых оценщиков и юридических консультантов на всех этапах.
4. Обеспечить прозрачность: публиковать извещения и результаты торгов на официальных сайтах муниципалитета.
5. Следить за изменениями в законодательстве (особенно в части регистрации сделок – закон 44‑З) и своевременно адаптировать внутренние регламенты.

Примечание: Информация актуальна на 18 апреля 2026 года. При планировании конкретных сделок рекомендуется обращатся к официальным правовым источникам и консультироваться с юридическими специалистами, имеющими опыт работы с муниципальными торгами.