В российском праве вещные права на недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения, помещения и прочие объекты, прочно связанные с землёй) возникают только в силу закона.
Гражданский кодекс РФ прямо указывает: «основанием возникновения вещных прав служат основания, предусмотренные законом или иными правовыми актами» (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Простое желание сторон договора не порождает право собственности, необходимы специальные формы и процедуры.
Основные категории оснований
Договорные основания
Наиболее распространённый способ приобретения прав на недвижимость — это договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, долевого участия в строительстве и иные сделки.
- Форма — только нотариальное удостоверение (за исключением договора долевого участия, который подписывается в простой письменной форме, но подлежит государственной регистрации).
- Момент возникновения права — внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- Ограничения: объект не должен находиться под запретом или арестом, а также быть предметом спора в суде.
Акты органов государственной власти и органов местного самоуправления
Право собственности (или иное вещное право) может возникнуть на основании:
- Решений органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
- Актов федеральных органов власти о передаче объектов федеральной собственности в собственность субъекта РФ или муниципалитета (и наоборот).
- Приватизационные решения, преобразование государственного или муниципального имущества в частную собственность граждан или юрлиц (закон «О приватизации…»).
Важно: ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации. Без регистрации они не порождают правовых последствий для третьих лиц.
Приватизация и публичные обязательства
Конституционный принцип: каждый гражданин имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения или земельного участка (ст. 35 Конституции РФ).
Такое право возникает в силу закона, а не договора, однако оформляется через договор приватизации и регистрацию в Росреестре.
Внерыночные основания
Наследование
- По закону или по завещанию.
- Право собственности на недвижимость возникает с момента открытия наследства (дата смерти наследодателя), но для распоряжения объектом необходимо получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право в ЕГРН.
Приобретательная давность
Гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владевший недвижимым имуществом как своим собственным в течение:
- 15 лет — если владение начато до (ст. 234 ГК РФ в редакции до 2013 г.);
- 10 лет — если владение начато после (по общему правилу ст. 234 ГК РФ).
может требовать признания за ним права собственности в суде.
При этом суд обязан проверить законность возведения объекта, наличие разрешений, соответствие градостроительным нормам, а также отсутствие прав третьих лиц.
Новое строение, самострой и самовольная постройка
- Новое строение — право собственности возникает у застройщика в результате создания новой вещи (ст. 219 ГК РФ). Процедура включает:
- получение разрешения на строительство;
- ввод объекта в эксплуатацию;
- технический учёт и регистрацию в ЕГРН.
- Самовольная постройка — объект, возведённый без разрешения, не может быть зарегистрирован. Однако суд может признать право собственности, если постройка не нарушает градостроительных норм и не нарушает чужие права (ст. 222 ГК РФ).
Акционирование и корпоративные преобразования
При преобразовании унитарных предприятий в акционерные общества (ОАО/ПАО) или внесении имущества в уставной капитал хозяйственного товарищества право собственности переходит к вновь созданному юрлицу в силу закона о приватизации и уставных документов.
Особые случаи
- Перераспределение земель при межевании и уточнении границ может привести к изменению площади и, как следствие, к возникновению права на новую часть участка.
- Объединение/раздел объектов — новые объекты возникают в результате прекращения существования старых (ст; 219.1 ГК РФ) и подлежат отдельной регистрации.
- Недвижимое имущество на балансе бюджетных учреждений. Например, сооружение, числящееся на балансе федерального бюджетного учреждения (центр гигиены и эпидемиологии), остаётся в федеральной собственности. Право оперативного управления не является правом собственности и не может быть передано по договору купли-продажи без решения уполномоченного органа.
Электронная регистрация и переходные положения
С в России действует единая система электронной регистрации (ЕГРН), в которой одновременно отражаются:
- права на недвижимость;
- сделки и ограничения;
- кадастровые характеристики объекта.
Все основания, рассмотренные выше, обязательно фиксируются в ЕГРН путём внесения соответствующей записи. Без записи право не считается возникшим или прекращённым.
Любое вещное право на недвижимое имущество в Российской Федерации возникает:
- на основании закона или иного правового акта;
- при условии соблюдения установленной формы и процедуры;
- с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.
Даже в случае приобретательной давности или признания самовольной постройки допустимой судом необходима государственная регистрация без которой право не порождает правовых последствий для третьих лиц.