Краткий обзор
В 2024–2025 гг. в законодательстве о кадастровом учёте и государственной регистрации недвижимости произошли существенные изменения (вступившие в силу в июле 2024 г.)‚ касающиеся как оснований‚ так и процедур приостановки регистрации; Ниже — подробное руководство для заявителей‚ нотариусов и юристов.
Что такое «приостановка регистрации»
Приостановка — это временное прекращение процедуры‚ не влекущее отказа в регистрации. По закону (ст. 22 ФЗ-218) срок может составлять до 30 календарных дней‚ а при необходимости дополнительной экспертизы, до 90 дней.
Статистика Росреестра на 2025 год
- ≈ 6 % заявлений в 2024 г. были приостановлены;
- из них 42 % — из-за ошибок в электронных документах;
- 28 % — из-за споров о границах;
- остальное — судебные запреты и прочее.
Основания приостановки по ФЗ-218 (ред. от )
Недостоверность сведений
- Расхождение данных:
- кадастровый номер не совпадает с ЕГРН;
- адрес объекта отличается от сведений ФГИС ЕГРН.
- Несоответствие границ:
- самовольные постройки‚ выходящие за границы участка;
- несогласованный съёмка МЗУ (межевого плана).
Нарушение прав третьих лиц
Росреестр обязан приостановить‚ если:
- поступило нотариально удостоверенное заявление залогодержателя о несогласии на отчуждение;
- наложен арест или запрет органами ФССП;
- имеется судебное требование о наложении обременения (Верховный суд РФ подтвердил практику в постановлении № 43-КГ25-5 от ).
Обременения‚ возникающие из договора или акта органа власти
Если в ЕГРН обнаружено:
- сервитут (например‚ право прохода к магистральному газопроводу);
- договор аренды земельного участка с ограничением права собственности на постройку;
- постоянное пользование муниципалитетом;
то регистрация прав на такой объект приостанавливается до устранения противоречий (п. 2 ст. 11 ФЗ-218).
Технические ошибки в документах
| Ошибка | Воздействие |
|---|---|
| Неверный QR-код на электронной подписи | Автоматическая блокировка портала Росреестра |
| Несоответствие площади в техплане и ЕГРН | Требование провести контрольные измерения |
Процедура после приостановки
Шаг 1. Уведомление заявителя
Регистратор направляет уведомление в личный кабинет на rosreestr.gov.ru в течение 1 рабочего дня.
Шаг 2. Предоставление пояснений/документов
Заявитель имеет 30 дней на устранение замечаний (приложить уточнённый межевой план‚ согласие залогодержателя и т. д.).
Шаг 3. Решение
- возобновление регистрации — если замечания устранены;
- отказ — если неустранимые основания (ст. 26 ФЗ-218).
Как избежать приостановки: чек-лист юриста
- Проверьте ЕГРН-выписку за 5 дней до подачи.
- Убедитесь‚ что электронная подпись нотариуса действительна (категории Квалифицированная усиленная).
- Сверьте кадастровую стоимость и площадь объекта в Росреестре и техплане.
- Если есть ипотека/залог — заранее получите письменное согласие банка (форма 1-Т).
- Загрузите документы в формате PDF/A-2 (с это обязательно).
Последние разъяснения Росреестра и судов
— — Письмо Росреестра № 14-ОГ/2025-01: если в ЕГРН отсутствует запись о снятии ареста‚ но есть официальное судебное постановление‚ регистратор обязан самостоятельно запросить ФССП и возобновить регистрацию без заявителя.
— Пленум ВС РФ № 18 от : если договор аренды земли прекращён‚ но в ЕГРН не внесены изменения‚ суд может взыскать убытки с Росреестра за просрочку регистрации.
Государственная регистрация может быть приостановлена по формальным (ошибки) и материальным (спор‚ арест) основаниям. Своевременная проверка документов и использование новых электронных сервисов Росреестра (в частности‚ сервис «Онлайн-проверка границ») минимизируют риски задержек.
Для углубленной консультации рекомендуем использовать онлайн-чат Росреестра или обращаться в МФЦ с запросом «предварительная экспертиза».