Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна?

Кадастровая стоимость — это официальная государственная оценка объекта недвижимости, рассчитываемая методами массовой оценки. Она:

• служит базой для исчисления налога на имущество физлиц, земельного налога, НДФЛ;
• фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• пересматривается не чаще одного раза в три года (в крупных городах — раз в два года), но может быть скорректирована при изменении характеристик объекта.

Регуляторная база

Федеральный уровень

• ФСО-4 — Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции 2026 г.).
• Закон 237-ФЗ от «О государственной кадастровой оценке».
• Приказ Росреестра № П/0336 от — методика массовой оценки.

Ростовская область

• Постановление Правительства РО № 881 от утвердило результаты кадастровой оценки всех объектов недвижимости на территории области. Именно этот документ до сих пор используется налоговыми органами для расчёта налогов.
• Минимущество РО, уполномоченный орган, координирующий проведение государственной кадастровой оценки.

Как формируется кадастровая стоимость: пошаговая схема

1. Сбор исходных данных
   • технический план или межевой план;
   • характеристики из ЕГРН (площадь, назначение, год постройки, этажность, инженерные сети и т. д.);
   • рыночные предложения аналогичных объектов.
2. Массовая оценка методами:
   • сравнительный (анализ цен на аналоги);
   • доходный (арендные ставки);
   • затратный (стоимость воспроизводства минус износ).
3. Корректировка на коэффициенты местоположения — микрорайон, транспортная доступность, экологическая обстановка.
4. Утверждение результатов постановлением регионального правительства и внесение сведений в ЕГРН.

Как узнать кадастровую стоимость своего объекта

Способ 1. Онлайн через Росреестр

Шаг 1. Откройте сервис «Получение сведений из Фонда ГКО».
Шаг 2. Введите кадастровый номер или адрес объекта.
Шаг 3. Скачайте выписку, где указаны текущая кадастровая стоимость, дата её утверждения и история изменений.

Способ 2. Госуслуги

1. В личном кабинете выберите услугу «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости».
2. Заполните форму: кадастровый номер, тип объекта.
3. Оплатите госпошлину (250 рублей для электронного документа).
4. Получите PDF-выписку в течение 1–3 рабочих дней.

Способ 3. Личное обращение в МФЦ или Росреестр

При себе иметь:

• паспорт;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности).

Оспаривание (пересмотр) кадастровой стоимости

Когда стоит оспаривать

• кадастровая стоимость выше рыночной более чем на 30 %;
• в ЕГРН ошибочно указана площадь, этажность или год постройки;
• объект был достроен, перепланирован или иным образом изменил ключевые характеристики.

Две процедуры

Необходимые документы

• заявление (форма утверждена приказом Минэкономразвития РФ № 620);
• выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
• отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости на дату, не позднее которой установлена кадастровая;
• квитанция об оплате госпошлины;
• копия паспорта и документов на объект.

Календарь следующей переоценки в Ростовской области

Согласно графику Министерства имущественных и земельных отношений РО, очередная государственная кадастровая оценка намечена на:

• 1 квартал 2027 г. — здания и помещения;
• 3 квартал 2027 г. — земельные участки в границах городских округов;
• 1 квартал 2028 г. — земельные участки сельхозназначения и особо охраняемых природных территорий.

Результаты будут опубликованы на портале donland.ru и вступят в силу с 1 января следующего года.

Частые вопросы и лайфхаки

Вопрос: «Почему налог за 2025 год уже исчислен по старой кадастровой стоимости?»

Ответ: Налоговый период по имуществу физлиц закрывается 1 декабря. Кадастровая стоимость, действовавшая на 1 января 2025 года, применяется до 31 декабря 2025 года, даже если вы успешно оспорили оценку в октябре 2025 года. Пересчёт произойдёт только за 2026 год.

Вопрос: «Можно ли подать заявление онлайн?»

Ответ: Да, через Госуслуги или портал ГКО РО — необходимо иметь электронную подпись (ЭЦП).

Вопрос: «Сколько реально можно сэкономить?»

Ответ: Среднее снижение кадастровой стоимости по итогам 2024 года — 18–35 %, что в денежном выражении даёт экономию по налогу до 8 000–40 000 рублей в год на типовую квартиру 55 м² в центре Ростова-на-Дону.

Контакты для консультаций

• Министерство имущественных и земельных отношений РО
  тел. (863) -40-50-40, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 112.
  e-mail: gko@donland.ru
• Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РО
  тел. ###-###-####, г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского, 75.
• МФЦ «Мои документы»
  30 офисов по всей области, запись онлайн: mfc.donland.ru

Информация подготовлена на основе официальных данных Росреестра, Правительства Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра». При использовании материала ссылка на источник обязательна.