Вопрос о том, как правильно учитывать и облагать налогом недвижимое имущество, находящееся на балансе ООО, стоит перед
многими предпринимателями, особенно теми, кто ведёт деятельность более 10‑20 лет и в ходе работы приобрёл здания,
земельные участки или иные объекты недвижимости.

Когда ООО обязано платить налог на имущество?

Согласно главе 30 Налогового кодекса РФ (НК РФ) налог на имущество организаций (НиО) обязаны уплачивать все юридические
лица, у которых одновременно выполнены четыре условия:

1. На балансе есть недвижимое имущество (здания, сооружения, земельные участки, объекты временного владения,
   пользования, доверительного управления, совместной деятельности, полученные по концессии и т.п.).
2. Это имущество признаётся объектом налогообложения по НК РФ (см. ст. 401, п. 1).
3. Объект находится в России (включая территории, где действует особый налоговый режим).
4. Для данного объекта установлена налоговая база – либо кадастровая стоимость, либо среднегодовая
   стоимость, в зависимости от того, как оно учитывается в бухгалтерском учёте.

Если хотя бы одно из условий не выполнено, налог уплачивать не требуется (например, если объект находится в
перечне исключений – культурное наследие, космические объекты и др.).

Объекты налогообложения и их оценка

2.1 Кадастровая стоимость

Для большинства объектов недвижимости (здания, нежилые помещения, земельные участки) налоговая база определяется
по их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, установленная в
кадастре недвижимости и фиксируемая в Федеральном законе от № 221‑ФЗ.

2.2 Среднегодовая стоимость

Если объект учитывается в бухгалтерском учёте как основное средство и не имеет кадастровой стоимости
(например, часть оборудования, построенного на месте, но не внесённого в кадастр), налоговая база рассчитывается
по среднегодовой стоимости – это среднее арифметическое стоимости объекта за весь налоговый год.

2.3 Объекты, не облагаемые налогом

• Недвижимость, находящаяся в эксплуатации у организации в рамках временного владения или
  временного пользования (например, аренда с правом выкупа).
• Объекты, переданные в доверительное управление.
• Культурные и исторические памятники.
• Некоторые объекты, находящиеся за пределами ОКТМО организации (при определённых условиях).

Налоговые ставки в 2025‑2026 годах

С 2019 года налог на имущество организаций стал налогом исключительно на недвижимость – движимое имущество
более не облагается, а лишь включается в декларацию. Ставки зависят от региона и типа объекта:

• Для нежилых помещений в большинстве регионов – 0,1 % – 2,2 % от кадастровой стоимости.
• Для земельных участков, используемых под коммерцию – от 0,1 % – 1,5 % (в зависимости от назначения).
• Для объектов, находящихся в особых экономических зонах (СЭЗ), могут действовать льготные ставки
  (иногда 0 %).

Точная ставка указывается в налоговом регламенте конкретного субъекта РФ. Например, в Москве ставка на нежилые
помещения составляет 0,2 % от кадастровой стоимости, а в некоторых регионах – до 2,2 %.

Сроки уплаты налога

Налоговый период – календарный год. Декларацию по налогу на имущество организаций необходимо подать до
30 апреля следующего года. Сумму налога уплачивают в два платежа:

1. Первая часть – до 15 июля (не менее 50 % от расчётной суммы).
2. Вторая часть – до 15 октября (оставшаяся часть).

Если налоговая база определяется по кадастровой стоимости, то в декларации указываются реквизиты
кадастрового номера, площадь, назначение и стоимость каждого объекта.

Упрощённая система налогообложения (УСН) и недвижимость

Для ООО, применяющих УСН, правила несколько отличаются:

• По УСН «доходы» налог на имущество не освобождается полностью – только если объект не имеет кадастровой стоимости.
• Если кадастровая стоимость известна, налог рассчитывается по тем же ставкам, что и на ОСН.
• Для УСН «доходы – расходы» налог на имущество уплачивается только в случае, если объект входит в перечень
  объектов, подлежащих налогообложению (обычно – те же, что и на ОСН).

Именно поэтому в вопросе «Должна ли организация на УСН платить налог на имущество, если на её балансе есть
нежилое помещение, кадастровая стоимость которого не определена?» правильный ответ: нет – налог не
взимается, пока нет определённой кадастровой стоимости.

Как правильно оформить учёт недвижимости в бухгалтерском балансе

1. Определить статус объекта. Является ли он основным средством, арендой, доверительным управлением,
   совместной деятельностью?
2. Получить кадастровый номер и стоимость. Если объект ещё не внесён в кадастр, необходимо
   инициировать его оценку через Росреестр.
3. Отразить объект в бухгалтерском учёте. По ПБУ 6/02 «Учет основных средств» – в активе
   «Основные средства», в пассиве – в уставном капитале (если объект был внесён в устав) или в
   фонде амортизации.
4. Сформировать налоговую базу. При расчёте налога использовать либо кадастровую, либо
   среднегодовую стоимость, в зависимости от наличия кадастровой оценки.
5. Подготовить декларацию. В разделе «Объекты недвижимости» указать:
   • Кадастровый номер;
   • Площадь (м²);
   • Назначение (коммерческое, производственное, складское);
   • Кадастровую стоимость (или среднегодовую).

Способы снижения налоговой нагрузки

Ниже перечислены проверенные способы уменьшить обязательства по налогу на имущество:

7.1 Льготы для определённых категорий

• Организации, занимающиеся научно‑исследовательской деятельностью, получают льготу 0 % на часть
  недвижимости, используемой под лаборатории.
• Объекты, входящие в специальные экономические зоны (СЭЗ), могут иметь пониженные ставки
  (иногда до 0,1 %).
• Крупные инвесторы в регионы с отстающим уровнем развития могут претендовать на налоговые
  преференции по закону «О стимулировании инвестиций».

7.2 Перераспределение активов

Если у ООО более 50 % активов – российская недвижимость, то при продаже долей в компании может исчезнуть
льгота, предусмотренную в законе от 2025‑11‑21. Поэтому целесообразно рассмотреть:

• Создание дочерних компаний, владеющих отдельными объектами недвижимости.
• Передачу части недвижимости в аренду третьим лицам (при этом арендодатель получает доход,
  а арендатор – не несёт налог на имущество).

7.3 Переоценка недвижимости

Если кадастровая стоимость завышена, можно подать заявление в Росреестр о её пересмотре. При успешном
пересмотре налоговая база уменьшится.

7.4 Использование совместных инвестиций

Вложение недвижимости в совместную деятельность (совместное предприятие, СП) позволяет распределить
налоговую нагрузку между участниками проекта.

Ошибки, которых следует избегать

• Не указывать в декларации объекты, находящиеся в другом ОКТМО. Налоговая служба проверяет
  соответствие местонахождения объекта и места регистрации организации.
• Игнорировать сроки уплаты. За просрочку начисляются пени в размере 1 % от суммы налога
  за каждый месяц просрочки.
• Платить налог только на часть объектов. При проверке налоговый орган может добавить к
  налогу недостающие объекты и начислить штраф.
• Не вести учёт движимого имущества, учитываемого как основное средство. Хотя на него налог
  не начисляется, сведения о нём обязаны быть в декларации.

Практический пример расчёта

Допустим, ООО «СтройИнвест» имеет на балансе:

• Здание офисное, кадастровая стоимость – 120 млн руб.
• Земельный участок под склад – 80 млн руб.
• Нежилое помещение в торговом центре – 45 млн руб.

Ставка налога в регионе – 0,5 % от кадастровой стоимости.

Первая часть налога (50 %) уплачивается до 15 июля – 612 500 руб., вторая часть – до 15 октября – 612 500 руб.

Для ООО, у которых на балансе есть недвижимость, налоговое обязательство по налогу на имущество является
стандартным, но при правильном учёте и использовании льгот можно существенно сократить налоговую нагрузку.
Ключевые действия, которые необходимо выполнить:

1. Точно определить, какие объекты подпадают под налогообложение.
2. Получить или уточнить кадастровую стоимость каждого объекта.
3. Вести корректный бухгалтерский и налоговый учёт (использовать ПБУ 6/02, ПБУ 10/99).
4. Своевременно подавать декларацию до 30 апреля и уплачивать налог в два платежа.
5. Исследовать возможности льгот и оптимизации (СЭЗ, научные организации, пересмотр кадастровой стоимости).

Только системный подход к учёту недвижимости и планированию налогов позволяет обеспечить финансовую
устойчивость ООО и избежать неприятных сюрпризов от налоговых органов.

Дата публикации – 19 апреля 2026 г; | Информация актуальна на 2025‑2026 годы, ссылки взяты из открытых источников
(Контур.Экстерн, МИОНИ Консалтинг, Гарант.РУ, 1С‑Бухгалтерия и др.).