Если вы планируете сдавать в аренду жилую или нежилую недвижимость, один из первых вопросов – какой код ОКВЭД указать в учредительных документах индивидуального предпринимателя (ИП). От правильного выбора зависит не только возможность вести бизнес легально, но и налоговый режим, размер отчетности и требования к лицензированию.

Что такое ОКВЭД?

ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности) – это систематизированный перечень всех видов деятельности, признанных в РФ. При регистрации ИП или ООО в налоговой каждый вид деятельности должен быть указан кодом ОКВЭД. Код может быть:

• основным – определяет основной источник дохода;
• дополнительным – указывает на вспомогательные виды деятельности.

Ключевые правила выбора ОКВЭД для аренды жилья

1. Если доход от сдачи недвижимости превышает 2,4 млн рублей в год, код ОКВЭД обязан быть указан как основной.
2. Если более 50 % вашего годового дохода (или этот доход является главным источником) получено от аренды, код также должен быть основным.
3. Для самозанятых возможна только сдача жилого помещения без регистрации ОКВЭД (в рамках патентной схемы «самозанятый»).
4. Для аренды нежилых помещений (офисов, складов, торговых площадей) требуется отдельный код – 68.31 и его подкатегории.

Основные коды ОКВЭД для сдачи в аренду

Жилая недвижимость

Самый часто используемый код – 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Внутри него есть несколько уточняющих подкатегорий:

• 68.20.1 – Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом. Подходит, если вы сдаёте квартиры, дома, комнаты.
• 68.20.2 – аренда и управление нежилым имуществом (офисы, склады и т.п.).
• 68.20.11 – предоставление посреднических услуг по аренде жилой недвижимости за вознаграждение.

Нежилые помещения

Для коммерческой недвижимости применяются коды группы 68.31 «Аренда и управление нежилыми помещениями». Варианты:

• 68.31.2 – аренда нежилых помещений (офисов, складов, торговых площадей).
• 68.31.22 – аренда нежилых помещений с предоставлением услуг по их обслуживанию.
• 68.31.4 – аренда помещений для проведения мероприятий.
• 68.31.42 – аренда складских помещений с обслуживанием.
• 68.32 – управление недвижимым имуществом (управляющие компании).

Альтернативные коды

Иногда используют коды из группы 70, однако они более характерны для сдачи собственного имущества внаем без управления:

• 70.20 – «Сдача внаем собственного недвижимого имущества»;
• 70.20.1 – сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.

Как выбрать правильный код

Для большинства ИП, сдающих квартиры в аренду, оптимален код 68.20.1. Если вы планируете сдавать одновременно жилую и коммерческую недвижимость, рекомендуеться указать два кода:

1. Основной – тот, который будет генерировать более 50 % дохода (например, 68.20.1).
2. Дополнительный – для второго направления (например, 68.31.2).

Налоговые режимы для ИП, сдающих жильё в аренду

Выбор ОКВЭД напрямую влияет на возможность применения упрощённой системы налогообложения (УСН) и другие режимы.

Пошаговая инструкция: как зарегистрировать ИП с нужным ОКВЭД

1. Подготовьте документы: паспорт, ИНН, СНИЛС.
2. Заполните заявление ФНС по форме Р21001.
3. В разделе «Коды ОКВЭД» укажите:
   • Основной код – 68.20.1 (если сдаёте жилую недвижимость).
   • Дополнительный код – 68.31.2 (если сдаёте коммерческие помещения).
4. Оплатите государственную пошлину (примерно 800 руб.) и подайте заявление в налоговый орган (лично, через портал Госуслуги или через МФЦ).
5. Получите свидетельство о регистрации ИП (обычно в течение 3‑5 рабочих дней).
6. Откройте расчётный счёт в банке (по желанию) и заключите договор аренды с арендатором.

Как изменить ОКВЭД после регистрации

Если в процессе работы вы решили добавить новый вид деятельности, необходимо:

1. Подать заявление Р21001 о внесении изменений в сведения о ИП.
2. Указать новый код ОКВЭД (например, добавить 68.31.2).
3. Приложить копию договора аренды или иные подтверждающие документы, если налоговый орган требует.
4. Получить обновлённое выписку из ЕГРИП.

Типичные ошибки и как их избежать

• Не указали ОКВЭД как основной, хотя доход от аренды > 50 %. В результате налоговая проверка может привести к штрафу за неправильную классификацию.
• Выбрали код 70.20 вместо 68.20.1. Этот код не покрывает управление имуществом и может вызвать проблемы с бухгалтерией.
• Не учли порог 2,4 млн руб. При превышении порога необходимо перейти с ПСН на УСН или ОСН.
• Неправильно указали тип помещения. Жилое – 68.20.1, нежилое – 68.31.x. Перепутать их нельзя.

Сравнительная таблица популярных кодов ОКВЭД

Практический пример

Ситуация: Иван Петров, ИП, сдает две квартиры и один офисный кабинет. Доход от квартир – 3 млн руб., от офиса – 0,8 млн руб.

Выбор ОКВЭД:

• Основной код – 68.20.1 (жилая аренда, более 50 % дохода).
• Дополнительный код – 68.31.2 (аренда нежилого помещения).

ИП выбирает УСН «Доходы‑расходы», чтобы учитывать расходы на ремонт квартир и коммунальные услуги. После регистрации Иван вносит изменения в ЕГРИП, добавив дополнительный код, и получает возможность сдавать офис без дополнительных лицензий.

• Для сдачи жилой недвижимости в аренду ИП следует использовать код 68.20.1.
• Если планируется сдавать одновременно нежилые помещения, добавьте код 68.31.2 (или более точные подкатегории).
• Следите за доходами: при превышении 2,4 млн руб. в год или если аренда составляет более 50 % вашего оборота, код ОКВЭД обязателен в качестве основного.
• Выбор налогового режима (УСН «Доходы» или «Доходы‑расходы») зависит от наличия расходов и желаемой простоты отчётности.
• При необходимости изменить или добавить коды ОКВЭД подайте заявление Р21001 в ФНС и получите обновлённую выписку из ЕГРИП.

Соблюдая эти рекомендации, вы сможете легально вести бизнес по сдаче жилья в аренду, минимизировать налоговую нагрузку и избежать типичных ошибок, связанных с неверным выбором ОКВЭД.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.