Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Выбор правильного кода ОКВЭД 2 при продаже жилых помещений — не формальность‚ а основа для легальной работы риелторов‚ застройщиков и агентств недвижимости. В статье разберёмся‚ какие коды актуальны в 2026 году‚ как они отражаются в налоговой‚ банковских счетах и контрактах‚ а также как избежать штрафов ФНС при переходе на онлайн-отчётность.

Кратко о классификаторе ОКВЭД 2

ОКВЭД — это Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. С 2024 года в России используется ОКВЭД 2‚ утверждённый Приказом Росстандарта № 14-ст от (в ред. от ). Любой юрлицо или ИП обязано указать основной и дополнительные коды:

• в ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
• в заявлении на открытие расчётного счёта;
• в налоговой декларации (по упрощёнке‚ ЕСХН или ОСНО);
• в отчётах до ФНС и Росстата.

Ошибка в коде может привести к блокировке счёта или штрафу до 5000 ₽ за каждый неправильный показатель.

Основной код при продаже жилых помещений

Раздел L — Операции с недвижимым имуществом

Ключевая группировка:

1. 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».
2. 68.20 «Сдача внаём и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».
3. 68.31 «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе».
4. 68.32 «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе».

Если вы покупаете и продаёте квартиры/дома‚ находящиеся в собственности вашей организации или ИП‚ указываем:

ОКВЭД 68.10 — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».

Примеры

• ООО «ДомКапитал» приобрёл квартиру на вторичном рынке и перепродаёт её частному лицу. Код 68.10 — основной.
• ИП Иванов С.А. строит дом на земле ИЖС‚ вводит в эксплуатацию и продаёт квартиры. Код 68.10 + дополнительно 41.20.1 «Возведение жилых зданий».
• Агентство «Мегаполис-Недвижимость» не покупает недвижимость‚ а лишь находит покупателей и получает комиссию. Тогда основной код — 68.31‚ а 68.10 — дополнительный‚ если агентство иногда выкупает объекты «в свой портфель».

Дополнительные коды‚ которые часто используются вместе

Как правильно указать код в ЕГРЮЛ/ЕГРИП

Алгоритм 2026:

1. Зайдите в личный кабинет ФНС (lk2.nalog.ru) → «Внести изменения в ЕГРЮЛ/ЕГРИП».
2. В форме Р13014 (для ООО) или Р24001 (для ИП) в разделе 2 «Виды экономической деятельности» укажите основной код (68.10) и до 19 дополнительных.
3. Подайте заявление подпиcью ЭЦП или через МФЦ/нотариуса.
4. Ожидайте 3 рабочих дня — изменения отразятся в выписке ЕГРЮЛ/ЕГРИП.

Налоговые последствия выбора кода

УСН «Доходы» 6 %

Для кода 68.10 доступен без ограничений. Если совокупный доход превысит 200 млн ₽ за 2026 г.‚ ставка вырастет до 8 %.

УСН «Доходы-Расходы» 15 %

Важно! При коде 68.10 застройщики могут относить к расходам:

• земельные участки;
• строительно-монтажные работы;
• отделку;
• проценты по кредиту на строительство.

Патент

С 2026 года в Москве и Санкт-Петербурге патент на «покупку-продажу недвижимости» недоступен, только на риелторские услуги (код 68.31). В других регионах проверьте актуальный список на сайте ФНС.

Расчётный счёт и банковские риски

Крупнейшие банки (Сбер‚ Тинькофф‚ Альфа) при коде 68.10:

• требуют договор купли-продажи или учредительные документы‚ где прописан предмет деятельности;
• устанавливают повышенный тариф 1‚8 % за эквайринг;
• могут блокировать транзакции свыше 10 млн ₽ до предоставления выписки ЕГРЮЛ.

Частые ошибки и штрафы

Чек-лист для риелтора/застройщика на 2026 г.

1. Определите‚ кто вы в сделке: собственник‚ застройщик или посредник.
2. Если собственник/застройщик — основной код 68.10.
3. Если агент — основной код 68.31.
4. Подтвердите код в ЕГРЮЛ/ЕГРИП и договоре учредителей.
5. Согласуйте код с банком до открытия расчётного счёта.
6. Контролируйте лимиты УСН и своевременно подавайте уведомление о переходе на ЕСХН при необходимости.

Полезные ссылки

• ОКВЭД 2 в КонсультантПлюс
• Штрафы ФНС за неправильные коды
• Claude AI — помощник для проверки документации