С 1 января 2023 года вступили в силу обновлённые правила, которые касаются освобождения от НДФЛ при продаже единственного жилья.
Теперь налоговый вычет можно получить уже через 3 года владения вместо прежних 5 лет.
Ниже — подробная инструкция: кто платит, кто не платит, как правильно рассчитать сумму и подать декларацию.
Когда не нужно платить НДФЛ в 2023 году
Вы освобождаетесь от налога при одновременном соблюдении двух условий:
- Объект недвижимости является единственным жильём;
- Срок владения им составляет 3 года и более.
Что считается «единственным жильём»
Квартира, комната или дом должны быть у вас единственными на дату продажи и в течение предыдущих 90 календарных дней до этой даты.
Если в указанный период вы купили вторую недвижимость, льгота исчезает.
Когда действует трёхлетний срок
| Основание приобретения | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Наследство, дар от близкого родственника, приватизация, договор пожизненного содержания | 3 года |
| Долевое участие в долевом строительстве, покупка на рынке | 5 лет (если не единственное жильё) |
| Единственное жильё (независимо от основания) | 3 года |
Когда нужно платить НДФЛ в 2023 году
Налоговая ставка для резидентов РФ — 13 %, для нерезидентов — 30 %.
Придётся заплатить, если:
- Недвижимость не является единственным жильём;
- Срок владения меньше 3 лет (или 5 лет, если льгота не применяется).
Как рассчитать налог
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 руб.) × 13 %
или
НДФЛ = (Цена продажи − Документальные расходы на покупку) × 13 %
Выбирайте наибольший вычет для снижения базы налогообложения.
Пошаговая инструкция по уплате НДФЛ
- Подготовьте документы
- ДКП/ДДУ или свидетельство о праве собственности
- Акт приёма-передачи, платёжные поручения
- Декларация 3-НДФЛ
- Подайте декларацию не позднее 30 апреля 2024 года (за доходы 2023 года).
- Оплатите налог до 15 июля 2024 года.
Примеры расчёта
Пример 1. Наследство, 3 года владения, единственное жильё
Иван получил квартиру по наследству в апреле 2020 года и продал её в декабре 2023 года.
Решение: срок владения = 3 года 8 месяцев, жильё — единственное. НДФЛ не оплачивается.
Пример 2. Покупка на рынке, 2 года владения, квартира не единственная
Мария купила квартиру в 2021 году за 4 млн руб. и продала в 2023 году за 5 млн руб.
Паёвые расходы = 4 млн руб.
Расчёт:
(5 000 000 − 4 000 000) × 13 % = 130 000 руб.
Уплатить нужно до 15 июля 2024 года.
Частые вопросы и ответы (FAQ)
- Если я продал единственную квартиру и через 2 месяца купил новую, сохранится ли льгота?
Да, если новая квартира куплена не ранее чем за 90 дней до продажи старой. - Как доказать, что жильё, единственное?
Предоставьте выписку из ЕГРН по всем объектам недвижимости на ваше имя. - Можно ли не платить, если продавать дешевле, чем покупал?
Да, если продажная цена ≤ документальным расходам, база налогообложения будет нулевой.
В 2023 году большинство собственников единственного жилья смогут избежать НДФЛ уже через три года владения.
Главное — отслеживать сроки и правильно подтверждать статус «единственного жилья».
При любых сомнениях проконсультируйтесь с налоговым специалистом или через сервис ФНС России.