Если вы планируете открыть индивидуальное предпринимательство (ИП) и заниматься операциями с недвижимым имуществом – покупкой, продажей, арендой или посредничеством, вам необходимо правильно выбрать код ОКВЭД. От этого зависят налоговый режим, порядок ведения бухгалтерии и даже возможность получения банковского кредита.

Содержание

1. Что такое ОКВЭД?
2. Коды ОКВЭД, подходящие для ИП в сфере недвижимости
3. Как выбрать код: практический алгоритм
4. Налоговые нюансы (УСН, ОСН, ПСН)
5. Регистрация ИП с выбранным кодом
6. Образцы договоров и формы отчетности
7. Риски и типичные ошибки
8. FAQ

Что такое ОКВЭД?

ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности) – это официальный перечень кодов, которым присваивается каждая юридическая и физическая лицо, занимающаяся предпринимательской деятельностью. Каждый код состоит из:

• Класса (две цифры) – в нашем случае 68 («Операции с недвижимым имуществом»);
• Подкласса (три цифры) – более детальная специализация;
• Иногда дочерних пунктов (например, 68.10.2).

Коды ОКВЭД, подходящие для ИП в сфере недвижимости

Самым популярным для ИП, занимающихся непосредственной покупкой‑продажей, является Код ОКВЭД 68.10. Если ваша деятельность будет включать брокерские услуги, добавьте 68.31 как дополнительный код.

Как выбрать код: практический алгоритм

1. Определите основной вид деятельности. Если вы покупаете недвижимость и потом её продаёте – выбирайте 68.10; Если только посредничаете – 68.31.
2. Уточните тип недвижимости. Для жилой недвижимости можно добавить подпункт 68.10.1, для коммерческой – 68.10.2 и т.д.
3. Проверьте совместимость с выбранным налоговым режимом. Некоторые коды могут ограничивать применение УСН «Доходы минус расходы».
4. Сформулируйте вид деятельности в ИП‑документах. Формулировка должна точно соответствовать коду, иначе ФНС может потребовать изменение.
5. При необходимости добавьте второй код. Например, 68.10 + 68.31, если вы одновременно продаёте собственность и оказываете брокерские услуги.

Налоговые нюансы

Упрощённая система налогообложения (УСН)

Для ИП, работающих по коду 68.10, возможны два варианта УСН:

• УСН «Доходы» (6 % от валового дохода) – простейший вариант, не требует расчёта расходов.
• УСН «Доходы минус расходы» (15 % от разницы доход‑расход) – выгоден, если у вас значительные расходы (например, ремонт, налоги на имущество, услуги оценщиков).

Важно: при продаже недвижимости, полученной в результате предпринимательской деятельности, доход от такой продажи обязателен к налогообложению. При УСН «Доходы» налог уплачивается от полной суммы продажи, а при «Доходы‑расходы» – от разницы между продажной ценой и суммой, затраченной на покупку и подготовку объекта.

Общая система налогообложения (ОСН)

ОСН применяется реже, но иногда её выбирают, если планируются крупные сделки и требуется возможность списать НДС. При ОСН:

• Налог на прибыль – 20 % от чистой прибыли.
• НДС – 20 % (при возможности зачёта).
• Налог на имущество – 2 % от кадастровой стоимости (может быть снижен региональными ставками).

Патентная система налогообложения (ПСН)

Для ИП, занимающихся только продажей готовых объектов (например, небольшие частные дома), ПСН может быть выгоден, если в регионе предусмотрена патентная ставка для ОКВЭД 68.10. Патент покрывает все налоги за один фиксированный платёж.

Регистрация ИП с выбранным кодом

1. Подготовьте заявление Форма Р21001 (регистрация ИП) – в электронном виде через Госуслуги или в бумажном виде.
2. В разделе «Вид деятельности» укажите:
   68.10 – Покупка и продажа собственного недвижимого имущества (при необходимости уточните подпункт, например, 68.10.1 – Жилая недвижимость).
3. Если планируете брокерскую деятельность, добавьте второй код: 68.31 – Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе.
4. Выберите налоговый режим (УСН 6 %/15 % или ОСН) в пункте «Система налогообложения». Для УСН необходимо указать, какая упрощёнка вам подходит.
5. Подайте заявление в ФНС (через портал или в отделение). Срок регистрации – до 3 рабочих дней.
6. Получите выписку из ЕГРИП и откройте банковский счёт для ИП.

Образцы договоров и формы отчетности

Ниже перечислены основные документы, которые понадобятся в процессе работы:

• Договор купли‑продажи недвижимости – обязательный для каждой сделки. Включает сведения о сторонах, предмете, цене, способе оплаты, сроках и ответственности.
• Акт приёма‑передачи – подтверждает передачу прав собственности.
• Договор брокерского вознаграждения (если используете код 68.31) – фиксирует размер комиссии и порядок расчётов.
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН – обязательны для проверки правового статуса объекта;
• Бухгалтерская отчетность:
  • Для УСН «Доходы» – Книга учёта доходов.
  • Для УСН «Доходы‑расходы» – Книга учёта доходов и расходов.
  • Для ОСН – полная бухгалтерская отчётность (баланс, отчёт о прибылях и убытках, налоговые декларации).

Риски и типичные ошибки

• Неправильный код ОКВЭД. Выбор кода, не отражающего реальную деятельность, может привести к штрафам и необходимости переоформления ИП.
• Смешивание видов деятельности. Если вы одновременно продаёте собственную недвижимость и работаете как агент, обязательно указывайте оба кода (68.10 и 68.31).
• Неправильный налоговый режим. При продаже недвижимости с большой прибылью УСН «Доходы‑расходы» часто выгоднее, чем «Доходы».
• Отсутствие учёта расходов. Не учитывайте расходы на ремонт, оценку, юридические услуги – они могут существенно снизить налоговую базу.
• Нарушения при оформлении сделок. Отсутствие полного пакета документов (акт, выписка из ЕГРН, согласие супруга и т.д.) может привести к признанию сделки недействительной.

FAQ

Можно ли использовать код 68.10, если я продаю только арендованную недвижимость?

Нет. Код 68.10 предназначен для операций со собственным имуществом. Для аренды следует использовать код 68.20 («Аренда и управление собственным и арендованным имуществом»).

Нужен ли мне НДС, если я на УСН?

При УСН «Доходы» и «Доходы‑расходы» НДС не начисляется. Если вы выбираете ОСН, то обязаны вести расчёт НДС и подавать декларацию.

Можно ли одновременно вести несколько видов деятельности под разными кодами?

Да. ИП может указать до 5 кодов ОКВЭД. Главное – каждый код должен соответствовать реальной деятельности, а налоговая отчётность должна отражать их правильно.

Сколько времени занимает регистрация ИП с кодом 68.10?

Через портал Госуслуг – обычно 1‑2 дня. В отделении ФНС – до 3 рабочих дней.

Какой код выбрать для продажи готовых квартир в новостройке?

Если вы являетесь застройщиком и продаёте собственную недвижимость – 68.10. Если вы выступаете только как посредник – 68.31.

Дата публикации: , 14:05