Вступление. С 1 сентября 2025 года в России вступил в силу Федеральный закон от № 482-ФЗ, переписавший правила проверки (due diligence) объектов недвижимости перед их продажей. Документ вводит жёсткие ограничения на переход права собственности, если соблюдены определённые условия. Ниже — подробный разбор новых барьеров, которые должен преодолеть продавец, чтобы заключить сделку.
Круг объектов, подпадающих под ограничения
- Жилая и нежилая недвижимость (квартиры, апартаменты, дома, офисы, склады, земельные участки).
- Объекты долевого строительства на любой стадии готовности.
- Доли в праве общей собственности (включая приватизированные комнаты в коммуналках).
«Красные флажки» — когда продажа временно невозможна
После внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сделка автоматически блокируется, если объект числится:
- В залоге или под арестом без письменного согласия залогодержателя/судебного пристава.
- В реестре банкротных должников (признаки конкурсной массы).
- В списке объектов с незавершённым кадастровым учётом (отсутствует кадастровый паспорт).
- С несогласованными самовольными перепланировками (без заключения Роспотребнадзора/МЧС).
Как снять блокировку
- Залог/арест. Предоставить в Росреестр нотариально заверенное согласие залогодержателя или постановление об освобождении имущества.
- Банкротство. Получить заключение арбитражного управляющего о выводе объекта из конкурсной массы.
- Кадастровый учёт. Пройти межевание, сформировать технический план и подать заявление в Росреестр.
- Самовольные перепланировки. Выполнить узаконение через МФЦ (срок до 90 дней).
Усиленный due diligence: список обязательных проверок
| Что проверяем | Источник данных | Максимальный срок получения |
|---|---|---|
| Отсутствие обременений | ЕГРН (выписка) | 3 раб. дня |
| Наличие долгов по ЖКХ/налогам | ГИС ЖКХ, ФНС | 5 раб. дней |
| Статус долевого строительства | Фонд ДС | 1 раб. день |
| Перепланировки | БТИ/Роспотребнадзор | 10 раб. дней |
Новые штрафы и ответственность
С 1 сентября 2025 года:
- 10 000–50 000 ₽ — для физлиц, подавших документы с заведомо ложными данными.
- 100 000–300 000 ₽ — для юрлиц и ИП.
- Аннулирование сделки в суде при ущербе покупателю ≥ 500 000 ₽.
Пошаговый алгоритм продавца в 2025–2026 годах
- Подготовить пакет документов (ЕГРН, кадастровый паспорт, техплан, справки об отсутствии долгов).
- Провести аудит по 482-ФЗ (через нотариуса или сервис «Дом.Контроль»).
- Снять все ограничения, если они выявлены.
- Заключить предварительный договор и внести задаток в нотариальной форме.
- Подать заявление в Росреестр на переход права собственности.
Практические советы
- Не игнорируйте электронную выписку ЕГРН. Она обновляется мгновенно, в отличие от бумажной.
- Проверяйте ЖКХ-долги на день подписания основного договора. За 24 часа долг может «прирасти».
- Храните сканы всех справок в облаке. При возникновении споров это ускорит судебный процесс.
Контакты для оперативной консультации
Единая горячая линия Росреестра: ###-###-####
Онлайн-чат юриста по недвижимости: rosreestr.gov.ru/support/chat