Кадастровая стоимость – это официальная оценка рыночной стоимости недвижимости, определяемая государственными органами в соответствии с законодательством РФ. С 2020‑х годов она стала базовым параметром при расчёте налога на имущество физических и юридических лиц.

Правовая основа

Основные нормативные акты, регулирующие кадастровую стоимость и её использование в налоговых целях:

1. Федеральный закон № 237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке недвижимости» (от г.).
2. Налоговый кодекс РФ (части I‑III), где в статье 374 указано, что налоговая база – кадастровая стоимость объекта.
3. Постановление Правительства РФ от № 215 «Об изменении порядка расчёта налога на имущество организаций, владеющих единым недвижимым комплексом (ЕНК)».
4. Приказ ФНС России от № 02‑УН «О порядке использования кадастровой стоимости при расчёте налога на имущество физических лиц».

Что учитывается при определении кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость рассчитывается с учётом следующих факторов:

• Тип недвижимости (жилая, нежилая, земельный участок, линейные объекты – трубопроводы, ЛЭП, линии связи).
• Расположение (центр города, район, удалённость от инфраструктуры).
• Площадь (жилая площадь, общая площадь, площадь земельного участка).
• Техническое состояние (состояние здания, наличие коммуникаций, степень износа).
• Рыночные показатели (средняя цена за квадратный метр в данном районе).

Как происходит исчисление налога на имущество?

Для расчёта налога используется следующая формула:

Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта
Ставка налога = % (устанавливается региональными властями)
Налог = Налоговая база × Ставка
 

Пример расчёта:

• Кадастровая стоимость квартиры – 10 000 000 ₽.
• Ставка налога в Москве – 0,25 %.
• Налог = 10 000 000 × 0,0025 = 25 000 ₽ в год.

Актуальные изменения 2026 года

С начала 2026 года в России вводятся несколько важных поправок, влияющих на порядок расчёта налога:

• Единые недвижимые комплексы (ЕНК) – вместо расчёта по среднегодовой остаточной стоимости будет использоваться кадастровая стоимость.
• Для объектов, стоимость которых превышает 350 млн ₽, вводятся новые ставки налога и обязательные авансовые платежи.
• В Ростовской области планируется переход к расчёту налога на организации исключительно на основе кадастровой стоимости, исключив прежние методы.
• Минфин и ФНС уточнили порядок налогообложения линейных объектов (трубопроводы, линии электропередачи), расположенных на земельных участках, принадлежащих физическим лицам – они также будут оцениваться по кадастровой стоимости.
• Объекты незавершённого строительства (незавершённые здания, строительные площадки) могут стать объектом налогообложения, если их кадастровая стоимость будет определена в рамках новых правил.

Региональные особенности

Налоговые ставки и порядок расчёта могут различаться в зависимости от субъекта РФ:

Практические рекомендации для собственников

Чтобы правильно рассчитать налог и избежать недоразумений, рекомендуется выполнить следующие шаги:

1. Проверьте актуальную кадастровую стоимость. Её можно узнать в Госреестре или через сервисы банков.
2. Сравните её с рыночной стоимостью. Если разница значительна (более 20 %), подайте заявление об её пересмотре.
3. Учитывайте региональные ставки. На сайтах налоговых органов субъектов РФ публикуются актуальные ставки.
4. Своевременно уплачивайте авансовые платежи. С 2026 года для объектов стоимостью более 350 млн ₽ предусмотрены ежеквартальные авансы.
5. Ведите учёт изменений в составе недвижимости. При передаче прав, реконструкции или объединении объектов необходимо обновлять кадастровую стоимость.
6. Обратитесь к специалисту. Налоговый консультант поможет правильно оформить документы и избежать штрафов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

7.1 Как изменить кадастровую стоимость, если она завышена?

Подать заявление в органы Росреестра с приложением документов, подтверждающих рыночную стоимость (оценка независимого оценщика, сделки с аналогичной недвижимостью). Рассмотрение заявления обычно занимает до 30 дней.

7.2 Нужно ли платить налог, если объект находится в стадии строительства?

Да, если объект уже имеет кадастровую стоимость. При отсутствии такой стоимости налог не начисляется, но после получения оценки налог становится обязательным.

7.3 Как рассчитывается налог на линейные объекты?

Для трубопроводов, ЛЭП и линий связи применяется та же формула, что и для зданий, но ставка может быть иной (обычно 0,1 % от кадастровой стоимости).

7.4 Что происходит с налогом при передаче имущества между государственными органами?

Согласно приказу от , при передаче имущества от одного органа исполнительной власти другому налог не начисляется, если имущество не меняет своего назначения.

7.5 Можно ли уменьшить налог за счёт льгот?

Да. Существует ряд льгот (для ветеранов, инвалидов, сельскохозяйственных построек и др.). Для их получения необходимо предоставить соответствующие документы в налоговый орган.

Кадастровая стоимость – ключевой показатель при расчёте налога на имущество в современной РФ. С учётом последних реформ 2026 года, её роль усилилась: теперь она используется не только для расчёта налога физических лиц, но и для организаций, владеющих едиными недвижимыми комплексами, а также для линейных объектов и объектов незавершённого строительства. Собственникам недвижимости важно регулярно проверять актуальность кадастровой стоимости, следить за изменениями региональных ставок и своевременно подавать документы на её пересмотр, чтобы избежать излишних налоговых выплат.

Для более детального изучения темы рекомендуем ознакомиться с официальными ресурсами:

• Федеральная налоговая служба России
• Госреестр
• Министерство финансов РФ

Помните, что правильный расчёт налога – это не только выполнение закона, но и возможность сэкономить средства за счёт корректного использования всех доступных льгот и пересмотров кадастровой стоимости.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.