Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Налог на имущество физических лиц (НДИ), в т.ч. налог на жилую и нежилую недвижимость, является одним из самых обсуждаемых налогов в России. Его особенность – разнообразие ставок и правил, зависящих от территориального уровня (регионального, муниципального). В статье разберём, как именно распределяется полномочие по взиманию налога, какие ставки действуют в 2025‑2026 годах и как правильно рассчитывать и уплачивать налог.

Правовая основа налога на недвижимость

Налог на имущество физических лиц регулируется:

Налоговым кодексом Российской Федерации (части первая и вторая);
Федеральным законом от № 466‑ФЗ «О внесении изменений в Налоговый кодекс РФ» (включая поправки 2025‑2026 гг.)
Региональными законами субъектов РФ;
Муниципальными (местными) нормативными актами.

Согласно части первой НК РФ, налог на имущество физических лиц взимается в пределах компетенции субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Поэтому в практике часто возникает вопрос: является ли налог «региональным» или «местным»?

Как делится полномочие: региональное vs местное налогообложение

2.1 Региональная часть

Субъекты РФ определяют базовую ставку налога и границы налоговой базы. Это делается в их законах о налоге на имущество физических лиц. Базовая ставка может различаться в зависимости от:

Типа недвижимости (жилая, нежилая, земельный участок);
Площадей (квадратные метры);
Расположения (центральные районы vs окраины).

Пример: в 2025 году в Московской области базовая ставка для жилой недвижимости составляет 0,10 % от кадастровой стоимости, а в Тверской области – 0,12 %.

2.2 Местная (муниципальная) часть

Муниципальные образования (города, районы, поселения) могут вводить дополнительные надбавки к базовой ставке, а также устанавливать льготы для своих жителей. При этом:

Дополнительная надбавка не может превышать 0,5 % от кадастровой стоимости (по состоянию на 2026 год).
Льготы могут предоставляться за:

Наличие детей‑инвалидов;
Пенсионный возраст;
Участие в программах «комфортный город»;
Субсидирование жилищных условий.

Иными словами, общая ставка налога формируется как сумма базовой региональной ставки и муниципальной надбавки (или её уменьшения за счёт льгот).

Кто платит налог на недвижимость?

Объектом налогообложения являются:

Физические лица, владеющие жилой, нежилой недвижимостью и земельными участками;
Индивидуальные предприниматели (ИП), если они используют недвижимость в предпринимательской деятельности;
Граждане, получившие в наследство или дарение недвижимость.

Налог уплачивается за каждый объект недвижимости отдельно. Если владелец имеет несколько квартир, каждая из них облагается по своей кадастровой стоимости.

Как рассчитывается налог в 2025‑2026 годах?

4.1 Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) – это рыночная стоимость, определённая Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). КС используется как налоговая база.

4.2 Формула расчёта

Для каждого объекта недвижимости применяется следующая формула:

Налог = Кадастровая стоимость × (Базовая ставка региона + Надбавка муниципалитета – Льготы)

Где:

Базовая ставка региона – устанавливается субъектом РФ;
Надбавка муниципалитета – может быть положительной (надбавка) или отрицательной (снижение ставки);
Льготы – выражаются в процентах от ставки и зависят от категории налогоплательщика.

4.3 Пример расчёта (2026 год)

Ситуация: гражданин Иванов И.И. владеет квартирой с кадастровой стоимостью 2 000 000 ₽ в городе‑муниципалитете «Новоград», который находится в субъекте «Область X».

Базовая ставка региона (Область X) – 0,10 %;
Надбавка муниципалитета – 0,02 % (дополнительный налог за инфраструктурные проекты);
Льгота за наличие 3‑х детей – 0,05 % (снижение ставки).

Расчёт:

Ставка = 0,10 % + 0,02 % – 0,05 % = 0,07 % 
Налог = 2 000 000 ₽ × 0,07 % = 1 400 ₽

Авансовые платежи и их учёт

С 2025 года в большинстве регионов введена система ежеквартальных авансовых платежей по налогу на имущество физических лиц. Основные моменты:

Авансы уплачиваются в сроки, установленные местными властями (обычно 15‑е число месяца, следующего за кварталом).
При расчёте окончательной суммы налога за год авансы учитываются в качестве предоплаты;
Если в течение года произошли изменения кадастровой стоимости или льгот, необходимо скорректировать авансы.

В случае, если авансовые платежи не учтены в декларации (как в примере из интернет‑источника), налоговая служба автоматически вычтет их из окончательной суммы налога. Неправильный учёт может привести к недоимке или к возврату излишне уплаченных средств.

Процедура уплаты налога

Получение уведомления – налоговая служба (ФНС) и/или местный орган управления отправляют уведомление о сумме налога и сроках оплаты (по почте, электронно, через личный кабинет).
Оплата через банк – используя реквизиты, указанные в уведомлении, можно оплатить в любом банке, через онлайн‑банкинг или мобильное приложение.
Оплата в онлайн‑кабинете ФНС – в личном кабинете Госуслуги можно просмотреть расчёт, внести аванс и полностью погасить долг.
Подача декларации (если требуется) – в некоторых регионах декларацию подаёт только при изменении кадастровой стоимости или наличии льгот.
Получение подтверждения – после оплаты сохраняйте квитанцию и подтверждение в личном кабинете.

Основные изменения в 2025‑2026 годах

Расширение автоматической системы расчёта налога: ФНС использует данные банковских выписок и кассовых операций (как в случае с НДФЛ) для предварительного расчёта налога, уменьшая необходимость подачи деклараций.
Увеличение максимальной муниципальной надбавки с 0,3 % до 0,5 % в 2026 году, что позволило муниципалитетам более гибко финансировать локальные проекты.
Упрощённые правила льгот для семей с детьми: теперь льгота предоставляется в фиксированном размере 0,02 % за каждого ребёнка до 18 лет, максимум – 0,08 % от ставки.
Переход на электронный документооборот – большинство уведомлений и актов теперь доступны только в электронном виде.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

8.1 Как узнать кадастровую стоимость моей недвижимости?

Кадастровую стоимость можно узнать в личном кабинете Росреестра, через сервис «Кадастровая стоимость недвижимости», либо по телефону горячей линии 8‑800‑100‑00‑00.

8.2 Что делать, если я получил уведомление о повышении ставки, но считаю её неправомерной?

Необходимо подать в налоговый орган письменный запрос с указанием причины несогласия (например, ошибка в кадастровой стоимости). При отсутствии ответа в течение 30 дней можно обратиться в суд;

8.3 Можно ли объединить несколько объектов недвижимости в один налоговый расчёт?

Нет. Каждый объект облагается отдельно, однако в декларации можно указать суммарную сумму всех уплаченных авансов и налогов.

8.4 Как оформить возврат переплаченного налога?

Для возврата необходимо подать заявление в налоговый орган (в электронном виде) с приложением копий платёжных документов. Возврат производится в течение 30 дней с даты подачи заявки.

8.5 На кого распространяются льготы для инвалидов?

Льготы предоставляются владельцам недвижимости, имеющим статус инвалида I‑II группы, а также их супругам и несовершеннолетним детям. Ставка снижается на 0,10 % от базовой ставки региона.

Налог на недвижимость в России имеет двойную природу: региональная (определяющая базовую ставку) и местная (добавляющая надбавки и льготы). В 2025‑2026 годах система стала более автоматизированной, а авансовые платежи стали обязательными в большинстве регионов. Чтобы избежать недоимки и переплат, рекомендуется:

Регулярно проверять кадастровую стоимость объекта;
Отслеживать изменения в региональных и муниципальных ставках;
Вовремя уплачивать авансовые платежи;
Пользоваться электронными сервисами ФНС и Росреестра.

Тщательное соблюдение этих рекомендаций позволит вам правильно рассчитать налог, воспользоваться всеми льготами и избежать конфликтов с налоговыми органами.