Почему тема «оценка земли» стала ключевой в 2024-2026 гг.
С 1 января 2024 года вступила в силу обновлённая кадастровая стоимость почти всех земельных участков России.
Параллельно Минфин России письмом от № 02-07-08/12023 дал разъяснения‚ как именно бюджетным и казённым учреждениям отражать такие изменения в бухгалтерском учёте.
Дополнительно в 2025–2026 гг. запланирована очередная волна кадастровой оценки‚ затрагивающая:
- 1‚7 млн участков в Татарстане;
- свыше 810 тыс. участков в Омской области;
- более 1 млн участков в Ленинградской области и Санкт-Петербурге.
Всё это непосредственно влияет на земельный налог‚ арендные платежи‚ балансовую стоимость активов и даже на доходы местных бюджетов.
Порядок государственной кадастровой оценки (ГКО) -024-2026
2.1 Нормативная база
Работа регулируется:
- Федеральным законом от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от );
- Земельным кодексом РФ (ст. 66);
- Приказом Росреестра от № П/0267/24 «О мониторинге земель» (кроме сельхозземель).
2.2 Ключовые этапы оценки 2024 г.
| Этап | Сроки 2024 г. | Субъект отчётности |
|---|---|---|
| Извещение о начале работ | Апрель–июнь 2023 г. | Департаменты имущественных отношений субъектов |
| Сбор характеристик (в т. ч. онлайн-опросы владельцев) | Июль–сентябрь 2023 г. | Региональные кадастровые палаты |
| Формирование отчёта об оценке | Ноябрь 2023 г. | ГКУ «Центр кадастровой оценки» |
| Утверждение акта оценки | Декабрь 2023 г. | Минимущество/ДГИ субъекта |
| Ввод данных в ЕГРН | 1 января 2024 г. | Росреестр |
Изменение кадастровой стоимости: как отразить в бухгалтерском учёте
3.1 Льготные категории
Если участок:
- принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования;
- учтён на балансе как непроизведённый актив (земля);
- стоимость изменилась вследствие ГКО-2024‚
то переоценка производится без начисления доходов и расходов.
Разница между старой и новой стоимостью отражается на счёте 401.30 «Доходы будущих периодов» (если стоимость выросла) или 401.20 «Расходы будущих периодов» (если уменьшилась).
3.2 Пример проводок (из письма Минфина)
Увеличение кадастровой стоимости с 5 000 000 до 8 000 000 руб. Дт 103.11 «Земельные участки» – Кт 401.30 – 3 000 000 руб. Включение в доходы бюджета при продаже / аренде Дт 401.30 – Кт 401.10 – 3 000 000 руб. (пропорционально поступлениям).
Коэффициенты индексации нормативной денежной оценки (НДО)
НДО актуализируется ежегодно. Для расчёта арендных ставок и ряда местных сборов применяют коэффициент индексации:
| Год | Коэффициент | Основание |
|---|---|---|
| 2023 | 1‚051 | Письмо Росимущества от |
| 2024 | 1‚12 | Письмо Росимущества от |
| 2025 | 1‚15 (проект) | Опубликован на regulation.gov.ru |
Например‚ если в 2022 г. НДО равнялась 100 000 руб.‚ то в 2025 г. она будет:
100 000 × 1‚051 × 1‚12 × 1‚15 ≈ 135 268 руб.
Как оспорить кадастровую стоимость в 2025-2026 гг.
- Подать заявление в комиссию при Росреестре в течение 6 месяцев с публикации итогового отчёта.
- Предоставить независимую отчётность об оценке рыночной стоимости‚ составленную компанией‚ входящей в СРО.
- Если комиссия отказала — обжаловать решение в суде (срок исковой давности — 3 года).
Судебная практика показывает: при перерасчёте в 70 % случаев стоимость снижается на 15–40 %.
Календарь важных дат на 2025–2026 гг.
- — публикация предварительных результатов ГКО Москвы;
- — завершение приёма замечаний по проекту оценки в Татарстане;
- — ввод в ЕГРН новых кадастровых значений для Омской‚ Ленинградской областей и СПб;
- — срок подачи декларации по земельному налогу с учётом новой базы.
Практические советы владельцам и бухгалтерам
7.1 Владельцам и арендаторам
- Ежеквартально проверяйте кадастровую стоимость через сервис rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация».
- Если участок используется для ЖКХ‚ соцкультбыта‚ образования — уточните льготные коэффициенты в местной думе; многие регионы снижают налоговую базу вдвое.
- При покупке земли в 2025 г. включите в договор пункт о перерасчёте аренды при изменении НДО.
7.2 Бухгалтерам бюджетных учреждений
- В июле 2025 г. проведите инвентаризацию земель (приказ Минфина № 52н).
- Используйте новые счета 103.11 и 401.30/401.20‚ чтобы избежать ошибок при годовой отчётности.
- Если кадастровая стоимость выросла более чем на 30 % — подготовьте обоснование для увеличения субсидии на уплату налога (письмо Минфина № 02-05-10/88653 от ).
Краткие итоги
2024 год стал переломным: госкадастровая оценка обновилась для всей страны‚ а коэффициенты НДО выросли до 1‚12.
2025–2026 годы принесут вторую волну переоценки‚ которая затронет свыше 3 млн участков.
Для бизнеса и бюджетников это означает необходимость заранее анализировать риски роста налога‚ готовить документы для оспаривания и корректно отражать изменения в учёте.