Общее собрание собственников помещений (ОСС), это единственный высший орган управления многоквартирным домом. Именно оно принимает ключевые решения: от выбора управляющей компании и утверждения капитального ремонта до установки камер видеонаблюдения и режима работы консьержа.

В 2025–2026 гг. в Жилищный кодекс РФ внесены важные изменения, которые ужесточили процедуру проведения собраний и повысили требования к их документальному оформлению. Ниже — самая полная и актуальная инструкция, как провести ОСС без ошибок и штрафов.

Нормативная база: статьи ЖК РФ, которые нужно знать

• Ст. 36 ЖК РФ — право собственности на общее имущество.
• Ст. 44–46 ЖК РФ, порядок созыва, проведения и принятия решений ОСС.
• Ст. 47.1 ЖК РФ — заочное и дистанционное голосование (обновлено ).
• Приказ Минстроя № 937/пр от — новые формы протоколов и бюллетеней.

Кто может участвовать в собрании

Согласно ч; 1.1 ст. 44 ЖК РФ, право голоса имеют:

1. Зарегистрированные собственники квартир и нежилых помещений.
2. Лица, принявшие помещения по передаточному акту от застройщика после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
3. Представители подрядчиков при доверительном управлении (по договору).

Формы проведения ОСС в 2026 году

Этап 1. Подготовка и уведомление собственников

4.1 Что указать в уведомлении

• Дата, время, место проведения или сроки заочного голосования.
• Полный перечень вопросов повестки.
• Способ участия (очно, заочно, онлайн).
• Ссылка на ГИС ЖКХ или QR-код на электронную платформу.

4.2 Сроки рассылки

Не позднее чем за 10 дней до начала голосования (ст. 45 ЖК РФ).

• Способы: личная вручение под роспись, почта заказное письмо, электронная подпись в ГИС ЖКХ.
• Новое требование 2025 г.: обязательное размещение уведомления на официальном сайте дома или странице УК в ГИС ЖКХ.

Этап 2. Проведение и кворум

Решение считается принятым, если:

1. Кворум > 50 % от общей площади дома.
2. Большинство от участвующих (для обычных вопросов).
3. Не менее 2/3 от общей площади — для:
   • перепланировки общего имущества,
   • размещения рекламы,
   • смены способа управления.

Этап 3. Протокол и хранение документов

6.1 Что обязательно включить в протокол

• Дата, время, место проведения.
• Список зарегистрированных собственников (ФИО, доля, № квартиры).
• Подписи председателя и секретаря собрания.
• При заочном голосовании — сканы или фото бюллетеней + видеозапись.

6.2 Место хранения

Согласно ч. 4 ст. 46 ЖК РФ, протоколы и приложения хранятся в месте, указанном решением самого ОСС:

• в офисе УК,
• в квартире председателя ТСЖ,
• в электронном виде в ГИС ЖКХ (допустимо с 2025 г.).

Новые штрафы 2025–2026 гг.

Пошаговый алгоритм «как провести ОСС без ошибок»

1. За 30 дней — подготовьте проект повестки;
2. За 10 дней — разошлите уведомления всем собственникам.
3. За 1 день, разместите напоминание в подъездах и ГИС ЖКХ.
4. В день собрания — проведите регистрацию, фиксируйте кворум;
5. В течение 3 дней — внесите итоги в протокол, подпишите, опубликуйте в ГИС ЖКХ.
6. В течение 10 дней — передайте протокол на хранение в выбранное место.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: голосование по вопросам не из повестки.
  Решение: строго ограничьтесь списком, указанным в уведомлении.
• Ошибка: не учитываются доли собственников.
  Решение: сверяйтесь с ЕГРН перед подсчетом голосов.
• Ошибка: отсутствие записи видео при заочном голосовании.
  Решение: c 2025 г. видеозапись обязательна!

Где скачать актуальные шаблоны 2026 года

Официальные формы протоколов и бюллетеней доступны:

• на сайте ГИС ЖКХ Москва,
• в разделе «Документы» личного кабинета дома,
• в мобильном приложении «ЖКХ-контроль» (обновлённое 2025 г.).

С 2025 года любое решение ОСС без публикации в ГИС ЖКХ считается недействительным. Соблюдайте новые сроки, формы и требования к хранению документов — это гарантия, что ваши решения не оспорят в суде и не аннулируют органы жилинспекции.