Верховный суд РФ и Генеральная прокуратура всё чаще подтверждают: подвал, технические этажи, крыша, фасад и даже газоанализатор в подъезде — это общее имущество собственников. Ниже разбираем ключевые нормы Жилищного кодекса, свежие судебные решения и практические советы жильцам.
Что считается общим имуществом по ЖК РФ
Статья 36 и 290 ЖК РФ дают исчерпывающий перечень:
- несущие и ограждающие конструкции (стены, колонны, лестничные клетки);
- механическое, электрическое, сантехническое оборудование до ввода в квартиру;
- подвалы, чердаки, технические этажи, крыши, мусоропроводы, колясочные, газоанализаторы и иные системы, обслуживающие дом целиком;
- земельный участок под домом и придомовая территория.
Верховный суд РФ в своём обзоре судебной практики за 2024–2025 гг. прямо указал: «Помещения технического подвала не могут быть индивидуально приватизированы, поскольку служат для обслуживания всех помещений многоквартирного дома».
Свежий прецедент: подвал признан общим имуществом
19 апреля 2026 года Верховный суд РФ оставил в силе решения нижестоящих судов по делу № 78-КГ26-5. Суть:
- Собственник первого этажа пытался зарегистрировать право собственности на часть подвала площадью 18 м².
- ТСЖ обратилось в суд, ссылаясь на ст. 36 ЖК РФ.
- Суды трёх инстанций и ВС РФ единогласно подтвердили: подвал — общее имущество, а значит, исключён из оборота и не подлежит раздельной приватизации.
Кто управляет и несёт расходы
Формы управления
- ТСЖ / ЖСК — решения принимает общее собрание собственников.
- УК по договору — действует на основании договора управления, утверждённого собранием.
- Директивное управление — временно назначается органом местного самоуправления, если собрание не создано.
Источники финансирования
Все расходы на содержание общего имущества покрываются:
- взносами на капремонт;
- платежами за содержание жилья (строка «содержание общего имущества» в квитанции);
- добровольными целевыми взносами собственников.
Практические рекомендации собственникам
Как проверить, не присвоил ли кто-то подвал
Запросите в Росреестре выписку ЕГРН на весь дом. Если в графе «Помещения» фигурирует «Подвал, 150 м²» с кадастровым номером, но без указания долей, — это уже признак проблемы.
Как оспорить незаконную приватизацию
- Фиксируйте нарушение (фото/видео).
- Обращайтесь в ТСЖ/УК с требованием устранить нарушение.
- Подавайте коллективный иск в районный суд: требуйте признать право собственности недействительным и вернуть помещение в состав общего имущества.
Совет дома: минимум 3 человека
Если в вашем МКД ещё нет совета, соберите инициативную группу (≥3 собственника) и проведите внеочередное собрание по ст. 45 ЖК РФ.
Как включить новое оборудование (например, газоанализатор) в состав общего имущества
Сценарий: Установили современный газоанализатор на лестничной клетке. Чтобы оборудование официально стало частью общего имущества:
- созовите собрание собственников;
- закрепите в протоколе: «Принять газоанализатор марки XXX в состав общего имущества МКД»;
- внесите изменения в технический паспорт и передаточный акт УК.
Жилищный кодекс РФ максимально чётко определил границы общего имущества. Любые попытки приватизации подвалов, чердаков или технических помещений встречают жёсткое сопротивление судов. Главное для собственников — не молчать, а контролировать: участвовать в собраниях, проверять выписки из ЕГРН и, при необходимости, обращаться в суды.
, редакция «ЖК-консалт»