Актуальность темы․ В 2026 году вопрос формирования новых земельных участков из фондов, принадлежащих РФ, её субъектам или муниципалитетам, остаётся одним из самых востребованных: застройщики, фермеры, инвесторы, органы власти и простые граждане регулярно сталкиваются с процедурой «отрыва» куска земли из публичного фонда и превращения его в самостоятельный объект кадастрового учёта․
Что понимается под «образованием» участка
Образование земельного участка — это кадастровое действие, в результате которого:
- из «сплошного» массива государственной/муниципальной земли выделяется новый объект недвижимости;
- у него появляются индивидуальные границы, кадастровый номер и правовой статус;
- он может быть передан в частную, муниципальную или государственную собственность․
Важно: участок образуется только после внесения сведений в ЕГРН; до этого он считается «участком проектируемым»․
Нормативная база (ключевые статьи)
| Источник | Суть нормы |
|---|---|
| Земельный кодекс РФ, ст․ 11․2, пп․ 2 п․ 1 ст․ 11 | Уполномоченные органы местного самоуправления решают вопросы предоставления земель без торгов, если участок образуется из муниципального фонда․ |
| ФЗ-218 «О гос․ регистрации недвижимости», ст․ 38-42 | Описывает технологию межевания и постановки на кадастровый учёт․ |
| Приказ Минэкономразвития № 654 (ред․ 2025 г․) | Утверждает форму «схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории»․ |
Кто инициирует процесс
- Граждане и юрлица — подают заявление в местную администрацию о предоставлении земли «под строй», ИЖС, ЛПХ и т․ д․
- Органы местного самоуправления — по собственной инициативе формируют участки для аукционов или для передачи без торгов․
- Органы гос․ власти субъекта РФ — при необходимости выделить землю из регионального фонда (например, для особо значимых инвестпроектов)․
Этапы образования участка (пошаговая схема)
Шаг 1․ Подготовка и согласование градостроительной документации
Администрация муниципалитета:
- утверждает схему территориального планирования;
- вносит изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- гарантирует отсутствие конфликтов с линейными объектами и особо охраняемыми зонами․
Шаг 2․ Проект межевания территории
На основе геодезических и кадастровых съёмок инженер-землеустроитель формирует:
- схему расположения будущего участка на кадастровом плане территории;
- карту (план) межевания;
- акт согласования с заинтересованными лицами (в т․ ч․ с собственниками соседних участков)․
Шаг 3․ Процедура публичных слушаний (при необходимости)
Если проект влечёт изменение статуса земель населённых пунктов или затрагивает права третьих лиц, проводятся публичные слушания․
Шаг 4․ Решение органа местного самоуправления
Комитет по землепользованию издаёт постановление:
- об утверждении проекта межевания;
- о согласии на образование конкретного участка;
- о способе предоставления (аукцион, без торгов, аренда)․
Шаг 5․ Кадастровый учёт
Обращение в Росреестр через МФЦ:
- заявление по форме Росреестра;
- правоустанавливающие документы на землю до образования (выписка из ЕГРН о государственной собственности);
- межевой план (XML-файл и бумажная копия);
- квитанция о госпошлине 600 ₽ (2026)․
По итогам вносится запись в ЕГРН: участок получает кадастровый номер и статус «образован»․
Шаг 6․ Предоставление в собственность/аренду
После постановки на кадастровый учёт:
- Если участок передаётся без торгов (например, многодетной семье), заключается соглашение о безвозмездном пользовании или сразу оформляется договор купли-продажи за символическую цену․
- Если аукцион — публикуется извещение не позже 30 дней до даты торгов․
Особые случаи и подводные камни
Земли, ранее в общей долевой собственности под МКД
Практика 2025–2026 гг․ показывает: моментом перехода права общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом считается дата внесения в ЕГРН записи о включении участка в состав общего имущества собственников помещений, а не момент первоначального образования участка из муниципального фонда․
Необходимость обоснования площади
Чтобы не получить отказ, заявитель должен предоставить:
- эскизный проект застройки;
- технологическую карту для ЛПХ;
- график освоения земли для сельхозпроизводства․
Перевод категории
Если участок образуется из земель сельхозназначения и переводится в категорию «земли населённых пунктов», требуется согласие Росреестра и Росимущества (пп․ 2 п․ 1 ст․ 11 ЗК РФ)․
Сроки и бюджет (среднерыночные показатели 2026 г․)
| Этап | Срок, дни | Цена, руб․ |
|---|---|---|
| Градплан/ПЗЗ | 30–45 | 15 000–40 000 |
| Межевой план | 10–20 | 8 000–25 000 |
| Кадастровый учёт | 7–12 | 600 (госпошлина) |
| Аукцион (при необходимости) | 30–60 | зависит от НМЦ |
Чек-лист заявителя
- ☐ Определил целевое назначение будущего участка
- ☐ Убедился, что земля свободна от прав третьих лиц (выписка ЕГРН)
- ☐ Получил схему расположения на кадастровом плане
- ☐ Согласовал проект межевания с соседями
- ☐ Подал пакет документов в администрацию и в Росреестр
- ☐ Оплатил госпошлину и услуги кадастрового инженера
- ☐ Получил выписку ЕГРН с новым кадастровым номером
Практические советы на 2026 год
Все межевые планы обязаны передаваться в Росреестр в электронном формате XML (приказ Минэка от № 45)․
Если участок образуется под строительство МКД, сразу включайте его в проект планировки квартала — это избавит от повторного межевания․
Используйте онлайн-сервис «Госуслуги․РФ»: подача заявления на образование участка доступна во всех регионах, где запущен электронный документооборот․
Образование земельного участка из государственной или муниципальной собственности — это многошаговый, но вполне прогнозируемый процесс․ При точном соблюдении градостроительных норм, межевых правил и кадастровых требований можно получить «чистый» участок с кадастровым номером в течение 2–3 месяцев и приступить к реализации своего проекта․
Дата актуализации: г․