Если вы, как физическое лицо, сдаёте в аренду нежилое помещение (офис, склад, торговую точку и т.д.), то полученный доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). По итогам года обязательно подаётся декларация 3-НДФЛ. Ниже приведён подробный алгоритм и обновлённый образец заполнения актуально на .

Кто обязан подать 3-НДФЛ

• Физлицо-собственник, не зарегистрированное в качестве ИП, сдающее помещение другому физлицу или ИП/организации.
• Физлицо-арендодатель, зарегистрированное в качестве ИП, но работающее не по УСН/Патенту, а на общем режиме.

Если вы ИП на УСН или патенте, доход от аренды фиксируется в соответствующем налоговом режиме и 3-НДФЛ подавать не нужно.

Ключевые нормативные документы

• Письмо Минфина РФ № 03-04-05/40977 от, разъясняет, что физлицо признаётся налоговым агентом только в случае сдачи помещения ИП/компании.
• НК РФ, ст. 228, 209, 224 — определяют ставку 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб. в год) и порядок расчёта.
• Приказ ФНС РФ № ММВ-7-11/569@ от (в редакции от ) — утверждает форму 3-НДФЛ 2026 года.

Сроки подачи и уплаты

Какие документы понадобятся

1. Договор аренды нежилого помещения (скан).
2. Акты приёма-передачи/КУ, если есть.
3. Банковские выписки или кассовые ордера, подтверждающие получение арендной платы.
4. Документы на расходы (если вы хотите применить профессиональный вычет и сумма расходов > 20 % от дохода).

Шаг за шагом: заполняем 3-НДФЛ в «Декларации-2026»

Шаг 1. Создаём новую декларацию

Открываем программу «Декларация 2026» → Выбираем «Доходы, полученные от аренды имущества».

Шаг 2. Заполняем раздел «Налогоплательщик»

• ФИО, ИНН, телефон, эл.почта.
• Код налогового органа по месту жительства.

Шаг 3. Указываем доход в разделе «Доходы, облагаемые по ставке 13 %»

Добавляем источник выплаты:
Наименование источника: «Арендатор ООО «Рога и копыта»» (пример)
ИНН: 7701234567
КПП: 770101001
Код дохода: 1400 «Доходы от сдачи имущества в аренду»
Сумма дохода: 1 200 000 руб. (за 2026 год)

Шаг 4. Применяем вычеты

• Профессиональный налоговый вычет (по выбору):
  • 20 % от дохода (240 000 руб.) или
  • фактические документированные расходы (ремонт, коммуналка, ОСАГО и т.д.).
• Если вы не ИП, стандартных вычетов (на детей) вы не применяете к доходу от аренды.

Шаг 5. Проверяем исчисление

Доход: 1 200 000 руб.
Вычет (20 %): 240 000 руб.
Налоговая база: 960 000 руб.
НДФЛ 13 %: 124 800 руб.

Образец заполненной страницы 2 «Доходы, облагаемые по ставке 13 %» (фрагмент)

┌────┬──────────────┬────────┬──────────┬────────┬────────┬──────────┬──────────┐
│№ п/п│Наименование │ИНН │Код дохода│Сумма │Вычет │Налоговая │НДФЛ │
│ │источника │ │ │дохода │ │база │ │
├────┼──────────────┼────────┼──────────┼────────┼────────┼──────────┼──────────┤
│ 1 │ООО «Рога...» │77012345│ 1400 │1200000 │240000 │960000 │124800 │
└────┴──────────────┴────────┴──────────┴────────┴────────┴──────────┴──────────┘

Распространенные ошибки

1. Не указали код дохода 1400 и вписали «аренда» в произвольной форме — программа не примет декларацию.
2. Игнорировали применение вычета — переплатите налог.
3. Указали ИП-арендатора как налогового агент — неверно: ИП (упрощёнка) сам не удерживает НДФЛ.
4. Забыли приложить договор — при проверке ФНС может потребовать пояснение.

Что делать, если арендатор удержал НДФЛ

Если арендатор — организация на ОСНО или ИП на ОСНО, он обязан выступать налоговым агентом и удерживать НДФЛ при каждой выплате. В этом случае:

• В 3-НДФЛ не нужно вписывать сумму дохода в раздел 1400.
• Вместо этого заполняем Раздел 4 «Сведения о доходах, из которых налог удержан налоговыми агентами» на основании справки 2-НДФЛ, которую выдаёт арендатор.

• ✅ Все страницы пронумерованы
• ✅ Подпись и дата проставлены на титульном листе
• ✅ Проверена контрольная сумма: НДФЛ к уплате = 124 800 руб.
• ✅ Приложены сканы договора и выписки
• ✅ Отправлена через ЛК ФНС или ТКС не позднее

Важно: начиная с 2027 года ФНС планирует автоматический расчёт 3-НДФЛ для арендодателей физлиц через Сервис «Госуслуги». Но пока процедура ручная.

PS: Если вам нужна индивидуальная консультация или образец в формате XML, напишите — приложим шаблон для «Декларации-2026».