С 1 марта 2026 года вступает в силу очередная редакция Земельного кодекса РФ и Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В статье разберёмся, какие участки считаются землями населенных пунктов (ЗНП), чем они отличаются от сельхозугодий, как совершаются сделки с такими объектами и какие ограничения действуют в 2026 году.
Что такое «земли населенных пунктов» (ЗНП)?
Согласно ст. 83 ЗК РФ земли населенных пунктов — это участки, расположенные в границах населённых пунктов и предназначенные для застройки и развития этих пунктов. Основные признаки:
- земля находится внутри границ населённого пункта, внесённых в ЕГРН;
- используется или может использоваться под жилую, общественно-деловую, промышленную, транспортную, рекреационную или иную застройку;
- регламент использования устанавливает градостроительный регламент (ст. 85 ЗК РФ).
С 2026 года в ЕГРН вводятся сведения о территориальных зонах и видах разрешённого использования (ВРИ) в автоматическом режиме, что сокращает сроки оформления сделок.
Как отличаются ЗНП от сельхозземель?
| Параметр | Земли населенных пунктов (ЗНП) | Земли сельхозназначения |
|---|---|---|
| Местоположение | Внутри границ населённого пункта | За пределами населённых пунктов |
| Основное назначение | Застройка, инженерная, транспортная, социальная инфраструктура | Ведение сельского хозяйства, производство сельхозпродукции |
| Перевод из других категорий | Требует разрешённого ВРИ и градплана | Требует согласования с Росреестром и Минсельхозом |
| Оборот | Без ограничений (кроме особо охраняемых зон) | Ограничен: преимущественное право покупки у государства, торги, согласование с Росимуществом |
Какие сделки разрешены с ЗНП в 2026 году?
Земли населенных пунктов не изъяты из оборота, но подчиняются:
- ст. 27 ЗК РФ, участки, занятые объектами федеральной собственности (например, магистральными трубопроводами, автодорогами федерального значения), изымаются из оборота;
- ограничениям по охраняемым зонам (ООПТ, культурного наследия, прибрежных полос).
Покупка-продажа
Объект можно приобрести как в собственность, так и в аренду. Проверяются:
- наличие сведений о границах населённого пункта в ЕГРН;
- соответствие ВРИ будущему строительству;
- обременения (аресты, сервитуты).
Аренда из государственной или муниципальной собственности
Ст. 39.7 ЗК РФ упрощает процедуру: если участок образован из земельного фонда муниципалитета, его можно получить без торгов, если:
- для строительства жилого дома;
- для размещения объектов ИЖС, ЛПХ или садоводства.
Перевод из сельхозземель в ЗНП (и обратно)
С 2024–2025 годов Росреестр внедрил единую электронную процедуру перевода категории через сервис «Госуслуги-Росреестр»:
- Формируется межевой план с подтверждением нового ВРИ.
- Определяется зона планировки территории (ПЗЗ).
- Муниципалитет выносит решение о переводе в категорию ЗНП.
- Данные вносятся в ЕГРН в течение 7 рабочих дней.
Важно! Сельхозземля может быть переведена в ЗНП только при наличии:
- градостроительного обоснования;
- согласования с Минсельхозом субъекта РФ;
- отсутствия претензий от третьих лиц (арендаторов, пайщиков).
«Дорожная карта» повышения эффективности использования земель
С сентября 2024 года действует дорожная карта Правительства РФ, утвержденная Михаилом Мишустиным. Ключевые меры:
- 3-летний срок ввода в целевое использование земель, полученных гражданами в собственность или аренду без торгов. При невыполнении — штраф или изъятие;
- электронный сервис «Вовлечение неиспользуемых земель», по итогам 2025 года в оборот вернули 267,2 тыс. га.
Как проверить категорию и ВРИ участка в 2026 году?
- Откройте официальный сайт Росреестра.
- В разделе «Электронные услуги → Справочная информация по объектам недвижимости» введите кадастровый номер.
- В карточке объекта увидите строки:
- Категория земель;
- Вид разрешённого использования (ВРИ);
- Зона планировки территории (ПЗЗ).
Частые вопросы покупателей и арендаторов ЗНП
Можно ли строить магазин на участке под ИЖС?
Нет, если ВРИ ограничен индивидуальным жилым строительством. Потребуется перевод в категорию «земли населенных пунктов» с ВРИ «объекты торговли», через разработку планировки территории.
Какие налоги платить владельцу ЗНП?
- Земельный налог — по ставке муниципалитета (0,1–1,5 % кадастровой стоимости).
- Имущественный налог — для зарегистрированных объектов капитального строительства.
Что будет, если земля сдана в аренду, а границы населённого пункта расширены?
Арендатор вправе продолжать пользоваться участком, но при возобновлении договора муниципалитет может предложить перевод категории в ЗНП с новым ВРИ.
Практические советы по сделке с ЗНП в 2026 году
- Уточните в ЕГРН актуальные границы населённого пункта: случаи ошибок в кадастровой карте редки, но возможны.
- Проверьте публичную кадастровую карту на предмет наложения охраняемых зон.
- Если вы покупаете участок под строительство, запросите в муниципалитете градостроительный план (ГПЗУ), он подтвердит ВРИ.
- Для аренды без торгов подготовьте проектную декларацию о строительстве ИЖС или ЛПХ.
- Закрепляйте договором условие о 3-летнем сроке ввода в целевое использование — это уменьшит риски штрафов.
Земли населенных пунктов — наиболее ликвидная категория земель в России. С 2026 года процедуры их оформления и перевода стали проще благодаря цифровизации Росреестра и «дорожной карте» Правительства. Главное — заранее проверить ВРИ, соблюсти сроки ввода в использование и учесть ограничения охраняемых территорий.
Дата актуализации: 19 апреля 2026 года.