В 2026 году правила расчёта и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости претерпели ряд изменений. Ниже ‒ подробная инструкция, которая поможет разобраться, когда, сколько и как платить, чтобы избежать штрафов и лишних споров с ФНС.

В каких случаях придётся заплатить налог

Продажа квартиры может быть как полностью освобождена от НДФЛ, так и облагаться по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). Всё зависит от двух факторов:

• Срок владения объектом;
• Способ получения квартиры (покупка, наследство, дар, приватизация и т.д.).

Новые сроки владения с 2026 года

Закон от установил более жёсткие рамки:

Если вы продали квартиру раньше указанных сроков, доход от продажи подлежит обложению НДФЛ.

Как рассчитать налог

Простая формула

НДФЛ = (Доход от продажи – Налоговый вычет) × 13 %

Доход от продажи

За основу берётся ценa по договору купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости (если кадастровая стоимость определена).

Налоговый вычет: два способа уменьшить налогооблагаемую базу

1. Фиксированный вычет – 1 000 000 руб. независимо от количества проданных объектов в году.
2. Расходный вычет – документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры, включая ипотечные проценты.

Важно: можно применять только один из способов, выгоднее выбрать тот, который даёт большую сумму вычета.

Пример 1 – вычет в миллион рублей

Вы продали квартиру за 3 млн руб., купленную 2 года назад за 2,2 млн руб. Применяем фиксированный вычет:

(3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 руб.

Пример 2 – расходный вычет

Та же сделка, но вы отказались от миллиона и указали расходы:

(3 000 000 – 2 200 000) × 13 % = 104 000 руб.

Особые категории и льготы 2026 года

• Семьи с двумя и более детьми полностью освобождены от НДФЛ при продаже любого жилья, если сделка совершается для улучшения жилищных условий (подтверждается договором купли новой квартиры в течение 1 года).
• Единственное жильё – если на момент продажи у вас отсутствует другое жильё в собственности, минимальный срок владения сокращён до 3 лет даже при покупке.
• Наследство – срок владения отсчитывается с даты смерти наследодателя, а не с момента регистрации права.

Пошаговая инструкция по уплате налога

1. До 30 апреля 2027 г. – подать декларацию 3-НДФЛ в любой территориальный офис ФНС или онлайн через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
2. Приложить документы:
   • ДКП (договор купли-продажи) и ЕГРН-выписка на продаваемую квартиру;
   • Документы о расходах (договор покупки, чеки, выписка по ипотеке);
   • Заявление на имущественный вычет;
   • Справка 2-НДФЛ (если хотите зачесть вычет на покупку новой квартиры).
3. До 15 июля 2027 г. – перечислить налог любым удобным способом (СБП, онлайн-банк, отделение банка, Госуслуги).

Как не платить налог законно

Воспользуйтесь одной из стратегий:

• Дождаться минимального срока владения (3 или 5 лет).
• Продать квартиру по цене, равной или ниже расходов на покупку.
• Использовать налоговый вычет на покупку новой квартиры в том же году (до 2 млн руб.).
• Семьям с детьми – подать заявление на освобождение в налоговой.

Частые ошибки и штрафы

• Не подали декларацию – 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 руб.
• Заниженная цена – налоговая доначислит НДФЛ исходя из 70 % кадастровой стоимости плюс пени.
• Забыли приложить документы – налоговый вычет не применится, и налог будет выше.

Чек-лист перед продажей квартиры в 2026 году

1. Уточните дату и способ получения квартиры.
2. Рассчитайте, сколько дней прошло с момента оформления права.
3. Определите кадастровую стоимость на сайте Росреестра.
4. Выберите выгодный тип вычета и соберите документы заранее.
5. Если есть льгота (дети, единственное жильё), оформите соответствующее заявление.

Своевременное планирование позволит продать квартиру максимально выгодно и без лишних налоговых потерь.