Актуально на 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Вступление: почему тема важна именно сейчас
2. Главный принцип: когда возникает налог
3. Срок владения: 3 или 5 лет?
4. Как посчитать налог, если платить всё-таки нужно
5. Вычеты: как уменьшить или довести до нуля
6. Процедура и сроки подачи декларации
7. Подводим итоги: чек-лист продавца

Вступление: почему тема важна именно сейчас

В 2026 г. в России не вводится налог «на сам факт наследования» недвижимости: получать квартиру по завещанию или закону всё так же бесплатно. Однако если после вступления в права наследник решает продать объект, то вполне может столкнуться с НДФЛ.

Ключевые изменения, которые затронули наследников в 2025–2026 гг.:

• предложение депутата об отмене НДФЛ при продаже наследственного жилья находится на рассмотрении в Госдуме (пока не принято);
• для семей с детьми сохраняется льгота параллельной покупки с 2022 г.;
• ставка НДФЛ для нерезидентов с 2025 г. составляет 15 %, но наследники-резиденты платят всё те же 13 %.

Главный принцип: когда возникает налог

Налог платится не за получение наследства, а только с дохода от продажи. При этом:

1. Если с момента регистрации права наследника прошло меньше льготного срока, то база для НДФЛ возникает.
2. Если срок превышен, продажа освобождается от налога полностью.

Срок владения: 3 или 5 лет?

Три года достаточно, если:

• квартира получена по наследству (закон или завещание);
• в наследственной массе была доля в уставном капитале/пае, но объект оформлен в собственность именно по наследству;
• с 2022 г. для семей с детьми — 3 года при условии покупки нового жилья (льгота действует параллельно).

Пять лет — стандартный срок для всех остальных случаев.

Подсчёт начинается не с даты смерти наследодателя, а с даты регистрации права собственности наследника в Росреестре!

Пример:
Родитель умер , наследник вступил в права и зарегистрировал квартиру .
Льготный срок закончится (3 года). Продажа уже не облагается НДФЛ.

Как посчитать налог, если платить всё-таки нужно

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи − Вычет) × 13 %

Цена продажи

• берётся фактическая сумма по ДКП;
• но не может быть меньше 70 % кадастровой стоимости (если она выше договорной).

Вычет — два варианта

В большинстве случаев для наследников выгоднее фиксированный вычет 1 млн ₽, потому что «фактические расходы», это именно то, что потратил сам наследник, а не наследодатель.

Вычеты: как уменьшить или довести до нуля

1. Имущественный вычет при покупке новой квартиры
   
   Если параллельно с продажей наследственного жилья наследник покупает другое жильё (в т.ч. ипотека), он может зачесть до 2 млн ₽ вычета на покупку. В результате налог может быть равен нулю.
2. Вычет на проценты по ипотеке, ещё 3 млн ₽.
3. Семейная льгота (ст. 214.1 НК РФ): если есть дети, срок снижается до 3 лет независимо от даты регистрации права.

Процедура и сроки подачи декларации

• Форма 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Оплата налога, до 15 июля.
• Документы:
  • 3-НДФЛ;
  • ДКП продажи;
  • ЕГРН-выписка о праве собственности;
  • Документы на вычет (при покупке нового жилья);
  • Свидетельство о праве на наследство/нотариальное свидетельство.

Подводим итоги: чек-лист продавца

1. Уточните дату регистрации права в ЕГРН.
2. Сравните срок владения с 3 годами (наследство) или 5 годами.
3. Если срок меньше, определите наличие льготы «семья с детьми».
4. Рассчитайте потенциальный налог: (Цена − 1 000 000 ₽) × 13 %.
5. Если параллельно покупаете жильё, оформите имущественный вычет.
6. Подайте 3-НДФЛ в срок и оплатите налог, если он не равен нулю.

Важно: если законопроект об отмене НДФЛ для наследников будет принят в 2026 г., правила могут измениться. Следите за обновлениями на официальном сайте ФНС или консультируйтесь с налоговым специалистом.

Статья подготовлена по материалам ФНС, Госдумы и судебной практике на . Для индивидуальных расчётов обратитесь к квалифицированному юристу.