В 2026 году в российское налоговое поле пришли серьёзные изменения. Снижение порога освобождения от НДС до 10 млн рублей годовой выручки, новые правила для арендного бизнеса и реформа трансфертного ценообразования напрямую касаются рынка недвижимости. Ниже — подробный разбор того, когда и как НДС облагается недвижимое имущество, какие риски появились в 2026-м и к чему готовиться собственникам, арендаторам и девелоперам.
Краткий ответ: облагается ли НДС недвижимость?
- Да, облагается, если объект передаётся в рамках предпринимательской деятельности (продажа, сдача в аренду, передача по договору долевого участия).
- Нет, не облагается, если недвижимость продаётся или сдаётся физическим лицом, не зарегистрированным в качестве ИП, или организацией, применяющей спецрежимы без НДС (УСН «Доходы», АУСН, ПСН).
- С 2026 года уменьшен порог освобождения от НДС для малого бизнеса — 10 млн рублей годовой выручки. Это значит, что даже небольшие арендные компании могут попасть в зону обязательного НДС.
Какие операции с недвижимостью подпадают под НДС в 2026 году
| Операция | Субъект | НДС | Комментарий 2026 |
|---|---|---|---|
| Продажа офиса, склада, квартиры | Организация на ОСНО | 20 % | Обязательно выставляется счёт-фактура, подаётся декларация |
| Сдача в аренду торгового центра | ИП на УСН «Доходы» | Не облагается | До 10 млн руб. выручки НДС не платится |
| Передача жилого дома по ДДУ застройщиком | Застройщик-ОСНО | 20 % | Новые правила трансфертного ценообразования контролируют «рыночность» цены |
| Продажа квартиры физлицом | Физлицо без ИП | Не облагается | Физлица не являются плательщиками НДС |
Ключевые изменения 2026 года
Пониженный порог освобождения от НДС
Раньше компании на УСН или АУСН могли не платить НДС, если выручка не превышала 60 млн рублей. С 2026 г; лимит снижен до 10 млн рублей поэтапно: 30 млн в 2025 г., 20 млн в 2025 г. и окончательно 10 млн рублей с .
Кому важно:
- арендодателям с небольшими портфелями объектов;
- девелоперам, продающим нежилую недвижимость в долевом строительстве;
- сервис-офисам и коворкингам;
Контроль трансфертных цен в недвижимости
ФНС в 2026 году усилила проверки «рыночности» цен при:
- аренде между взаимозависимыми лицами (например, материнская компания ↔ дочерняя);
- перепродаже объектов застройщиком девелоперу;
- операциях с иностранными участниками (особенно из недружественных юрисдикций).
Если цена ниже рыночной более чем на 20 %, налоговый орган доначислит НДС и налог на прибыль.
Арендный бизнес: тренды и рики (данные Всероссийского жилищного конгресса ASTORIUS, март 2026 г.)
Спикеры конгресса выделили:
- Повышение ставок ФОТ до 20 %: в 2026 г. банки повысили ставки по ипотечным каникулам, что влечёт рост себестоимости аренды.
- Увеличение доли пустующих площадей до 8 % в регионах класса B по итогам I кв. 2026 г.
- Риски НДС-просадки: компании, ранее не выставлявшие НДС, после превышения 10 млн руб. внезапно теряют 20 % маржи.
Пошаговая инструкция: как понять, платить ли Вам НДС с недвижимости в 2026 году
- Шаг 1. Проверьте, являетесь ли вы плательщиком НДС (ОСНО) или применяете спецрежим.
- Шаг 2. Сравните выручку за 2025 г. с 10 млн руб. Если превысили — регистрируйтесь как плательщик НДС в течение 10 дней после превышения.
- Шаг 3. Определите место реализации: если объект в России, НДС всегда российский.
- Шаг 4. Рассчитайте налоговую базу: для продажи — цена договора; для аренды — сумма арендных платежей за период.
- Шаг 5. Составьте счёт-фактуру (в т.ч. в электронном виде через оператора ЭДО) и подайте декларацию не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие 2026 | Как исправить |
|---|---|---|
| Не зарегистрировались как НДС-плательщик после превышения 10 млн руб. | Штраф до 10 % неуплаченного НДС | Немедленно подать уведомление в ИФНС, подать уточнённую декларацию |
| Применили ставку 0 % при аренде нежилого помещения | Доначисление 20 % НДС, пени, штраф 20 % | Проверить, действительно ли применима 0 % (только экспорт жилья или аренда льготным категориям) |
| Приняли НДС к вычету без счёта-фактуры | Отказ в вычете, доначисление | Оформить корректный счёт-фактуру, заключить договор ЭДО |
Примеры расчёта НДС в 2026 году
Пример 1: Продажа офиса за 15 млн рублей
Условия: юрлицо на ОСНО продаёт офис в Москве. НДС = 15 000 000 × 20/120 = 2 500 000 руб.
Пример 2: Арендный бизнес ИП на УСН «Доходы»
Выручка за 2025 г.: 9 млн руб. → НДС не платится.
Выручка за 2026 г.: 12 млн руб. (по итогам I кв.) → с становитесь плательщиком НДС. Сумма НДС за II кв. 2026 г. (аренда 4 млн руб.) = 4 000 000 × 20/120 ≈ 666 667 руб.
Что делать прямо сейчас: чек-лист на 2026 год
- Проверьте выручку за 2025 г.: превышен ли 10 млн руб.?
- Если применяете УСН, подготовьтесь к переходу на ОСНО и ведению учёта НДС.
- Обновите договоры аренды: добавьте условие о налоге «сверху» или «включено».
- Подключитесь к ЭДО (электронный документооборот) для быстрой выставки счетов-фактур.
- Проконтролируйте трансфертные цены: проведите оценку рыночной аренды или продажи через независимого оценщика.
В 2026 году все операции с недвижимым имуществом, совершаемые в рамках предпринимательской деятельности, теперь гораздо чаще облагаются НДС. Снижение порога освобождения до 10 млн рублей и усиление контроля трансфертных цен делают обязательным:
- детальный анализ выручки каждого квартала;
- пересмотр структуры договоров;
- своевременную регистрацию в качестве НДС-плательщика.
Помните: налоговая реформа не прощает промахов. Начните с аудита выручки и договоров уже сейчас, чтобы избежать штрафов и потери прибыли.
Обновлено: . Информация актуальна на момент публикации. Перед принятием решений проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом.