Почему большинство владельцев не платят налоги
Существует устойчивый миф: если деньги получать наличными или на обычную карту и нигде не афишировать сделку, ФНС никогда не узнает. На практике это не так:
- Контроль за расходами. Налоговая уже сравнивает ваши траты (покупка машины, квартиры, отдых) с официальными доходами. Расхождения вызывают подозрение.
- Утечки из банков. Банки обязаны сообщать о подозрительных операциях (ст. 115-ФЗ «О противодействии легализации»).
- Жалобы соседей и арендаторов. Достаточно одного конфликта, чтобы к вам пришла проверка.
Какие налоги платить в 2026 году
НДФЛ по прогрессивной шкале
- 13 % – при годовом доходе до 2,4 млн ₽;
- 15 % – на сумму свыше 2,4 млн ₽;
- Налоговая декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года;
- Уплата – до 15 июля.
Налог на профессиональный доход (НПД)
- 4 % – если арендатор – физлицо;
- 6 % – если арендатор – ИП или юрлицо;
- Никаких взносов в ПФР и ФОМС;
- Доступен только собственнику, у которого нет наёмных работников и общий доход не превышает 2,5 млн ₽ в год;
- Регистрация через приложение «Мой налог» за 5 минут.
Упрощённая система (УСН 6 %)
Подходит, если вы сдаёте не одну, а несколько квартир или хотите «бронировать» налоговый режим для будущих сделок. Нужно сняться с учёта как самозанятый и зарегистрировать ИП.
Калькулятор: сколько заплатить при доходе 40 000 ₽ в месяц
| Режим | Ставка | Годовой налог | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|
| НДФЛ | 13 % | 62 400 ₽ | Не ограничен доходом | Нужно подавать 3-НДФЛ |
| НПД | 4 % | 19 200 ₽ | Никакой отчётности | Ограничение 2,5 млн ₽ |
| УСН 6 % | 6 % | 28 800 ₽ | Можно работать с юрлицами | Взносы за себя (≈ 49 000 ₽/год) |
Пошаговая инструкция: как легально начать сдавать квартиру
- Заключите договор. Скачайте официальный шаблон договора найма жилого помещения на сайте Госуслуг.
- Зарегистрируйтесь как самозанятый через приложение «Мой налог» (если выбрали НПД).
- Выставляйте чеки арендатору прямо из приложения — это подтверждает легальность дохода.
- Оплатите налог до 28 числа следующего месяца (при НПД) или подайте 3-НДФЛ до 30 апреля (при НДФЛ).
Что изменится уже в 2026 году
- Туристический налог. Минфин рассматривает возможность введения дополнительного сбора со сдачи квартир на короткие сроки (менее 30 дней). Ставка обсуждается на уровне 1–2 % от дохода.
- Расширение НПД. Режим могут разрешить применять при сдаче не только жилья, но и коммерческих помещений.
- Контроль по кадастру. Налоговая планирует автоматически сверять сведения о собственниках с арендными договорами в Росреестре.
Какие штрафы грозят за уклонение
Если проверка выявит неучтённые доходы:
- 20 % от суммы неуплаченного налога;
- 40 % при доказанном умысле;
- 7,25 % годовых пени за каждый день просрочки;
- Административная ответственность за отсутствие регистрации самозанятого — штраф 1 000 ₽.
Сдавая квартиру официально, вы экономите на штрафах, делаете доход легальным для ипотеки и получаете спокойствие для себя и арендатора. В 2026 году проще всего воспользоваться режимом НПД: всего 4 %, никакой отчётности и возможность оформить всё из дома за 10 минут.
Не откладывайте: зарегистрируйтесь как самозанятый уже сегодня — и аренда квартиры станет не только доходным, но и абсолютно легальным бизнесом.