Самое главное, что стоит запомнить: в 2026 году за сам факт получения квартиры по наследству никакого дополнительного налога платить не надо. Однако если вы решили продать такую квартиру, то в ряде случаев сумма дохода от продажи всё-таки может облагаться НДФЛ. Ниже разберёмся, какие условия влияют на возникновение или освобождение от налоговых обязательств.

Базовые правила налогообложения продажи недвижимости

Налог с продажи недвижимости для физических лиц в России составляет 13 % (для нерезидентов – 30 %). Платить его нужно только в случае, если объект недвижимости находился в собственности меньше установленного минимального срока.

Минимальный срок владения

• Пять лет — базовый срок для квартир, приобретённых после .
• Три года — если квартира:
  • получена по наследству (п. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ);
  • передана по договору дарения от близкого родственника;
  • получена приватизацией;
  • передана по договору пожизненного содержания.

Если вы владели квартирой дольше указанных сроков, продажа освобождается от НДФЛ без подачи декларации 3-НДФЛ.

Календарь владения для квартиры, полученной по наследству

Моментом начала отсчёта срока владения для наследуемого имущества считается:

1. День смерти наследодателя, а не день вступления в права наследования или день регистрации права собственности.
2. Соответственно, даже если вы оформили квартиру на себя через 6–9 месяцев после смерти родственника, срок владения начнётся от даты его смерти.

Когда всё-таки придётся заплатить налог

Если квартира была продана до истечения 3 лет с даты смерти наследодателя, то:

• Доход от продажи подлежит обложению НДФЛ.
• Размер налога можно снизить двумя способами:
  1. Имущественный вычет — 1 миллион рублей (п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
  2. Уменьшение дохода на документальные расходы наследодателя на покупку этой квартиры, если такие документы сохранились.
• Нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить налог до 15 июля.

Примеры расчёта

Пример 1. Квартира в собственности 2 года после смерти наследодателя

• Цена продажи: 5 000 000 ₽
• Применяем вычет 1 000 000 ₽
• Налоговая база: 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 ₽
• НДФЛ: 4 000 000 × 13 % = 520 000 ₽

Пример 2. Те же условия, но есть документы, что наследодатель купил квартиру за 3 000 000 ₽

• Налоговая база: 5 000 000 – 3 000 000 = 2 000 000 ₽
• НДФЛ: 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽

Квартирный взаимозачёт: продажа и покупка в 2026 году

Если одновременно вы:

• Продаёте квартиру, полученную по наследству, и
• Покупаете новое жильё,

то возможен взаимозачёт имущественных вычетов:

1. На продажу применяете вычет 1 000 000 ₽ или расходы наследодателя.
2. На покупку новой квартиры вычет до 2 000 000 ₽ (если право на него ещё не использовалось).

Однако важно учесть нюансы: квартира должна быть куплена в том же налоговом периоде, в котором произошла продажа.

Что делать пошагово

1. Выясните дату смерти наследодателя и дату регистрации права собственности.
2. Определите, сколько лет прошло: если ≥ 3 лет — налога нет.
3. Если меньше 3 лет, подготовьте документы:
   • договор купли-продажи наследодателя (если хотите применить расходы);
   • кассовый чек или платёжные документы;
   • договор продажи уже вашей квартиры.
4. Заполните 3-НДФЛ и подайте его в налоговую (онлайн или лично).
5. Оплатите налог до 15 июля.

Ответы на самые популярные вопросы

Нужно ли подавать декларацию, если квартира продаётся после 3 лет?

Нет. Декларацию и налог платить не требуется.

Облагается ли налогом сама квартира, полученная по наследству?

Нет. Налог на получение имущества по наследству не взимается.

Какие льготы для семей с детьми?

С 2022 года действует льгота: если семья с детьми продаёт и покупает новое жильё в том же году, то минимальный срок владения сокращён до 3 лет даже для объектов, приобретённых по договору купли-продажи (не только по наследству).

Квартира, полученная по наследству, НЕ облагается налогом за сам факт наследования, но может облагаться НДФЛ при продаже, если прошло менее трёх лет со дня смерти наследодателя. При соблюдении срока владения 3 года и более — никаких налогов и деклараций не требуется. При меньшем сроке используйте вычеты, чтобы минимизировать налог или свести его к нулю.