Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Что изменилось в 2026 году
Важно: 19 апреля 2026 года Государственная Дума в первом чтении одобрила налоговые поправки, которые отменяют действующие льготы при продаже жилья. Это означает, что уже в 2027 году могут измениться правила налогообложения даже для сделок между близкими родственниками.
Когда сделка между родственниками освобождается от НДФЛ
Дарение (а не продажа)
Если квартира передаётся по договору дарения между:
- родителями и детьми (включая усыновителей и усыновлённых);
- бабушками/дедушками и внуками;
- полнородными и неполнородными братьями и сёстрами;
- супругами,
то налог НЕ начисляется за сам факт получения имущества. Однако если вы решите продать такую квартиру, то льготы уже не распространяются на доход от продажи.
Минимальный срок владения
Независимо от того, как вы получили квартиру (дар, наследство или покупка), для освобождения от НДФЛ при её продаже важен только срок владения:
| Способ получения | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Дарение от близкого родственника | 3 года |
| Наследство | 3 года |
| Покупка на рынке | 5 лет |
Когда всё-таки придётся заплатить налог
Сценарий 1: продажа раньше минимального срока
Если вы продаёте квартиру, полученную в дар от родителей, через 2 года после оформления права собственности, то:
- Налоговая база = доход от продажи минус 1 млн руб. (или минус расходы на покупку, если покупали вы до этого).
- Ставка НДФЛ = 13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов.
Сценарий 2: «разводное» жильё
Пример: супруги купили квартиру в браке, затем развелись и один из них выкупает долю у другого. Здесь:
- если доля была получена в счёт раздела имущества, то срок владения считается с даты первоначальной покупки;
- если оформлена как купля-продажа, то срок отсчитывается заново.
Как снизить налог при продаже
Вариант 1: вычет в размере 1 млн руб.
Налог = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %
Вариант 2: вычет «доход минус расходы»
Налог = (Цена продажи − Цена покупки) × 13 %
Ключевой момент: при покупке квартиры у родственника вы не можете завысить цену в договоре сверх кадастровой стоимости более чем на 30 %, иначе налоговая пересчитает налог по рыночной цене.
Что ждёт нас в 2027 году
По данным, полученным 19 апреля 2026 г., Госдума планирует:
- отменить «льготный» 3-летний срок для всех случаев, кромя наследства и долевого участия в долевом строительстве;
- установить единый срок владения 5 лет для освобождения от НДФЛ;
- усилить контроль за сделками между взаимозависимыми лицами (родственниками).
Следите за доработкой законопроекта и его вторым чтением!
Алгоритм действий при продаже квартиры родственнику
- Проверьте срок владения по выписке ЕГРН.
- Определите кадастровую стоимость квартиры.
- Выберите льготу: 1 млн руб. или «доход минус расходы».
- Заключите договор купли-продажи не ниже 70 % кадастровой стоимости.
- До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ.
- Оплатите налог до 15 июля, если он есть.
Краткий FAQ
Мама дарит мне квартиру. Нужно ли мне платить налог?
Нет. Дарение между близкими родственниками освобождается от НДФЛ.
Спустя 2 года я продаю эту квартиру брату. Налог?
Да, если срок владения менее 3 лет. Рассчитайте по формулам выше.
Можно ли указать в договоре цену 1 млн руб. и не платить налог?
Нет. Налоговая проверит кадастровую стоимость и начислит налог по 70 % от неё.