С момента государственной регистрации права собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире перед владельцем встаёт сразу две «налоговые» задачи:

1. ежегодно платить налог на имущество физических лиц;
2. один раз при продаже комнаты рассчитать и, при необходимости, уплатить НДФЛ.

В 2026 году правила расчёта обоих платежей остались прежними, однако изменились кадастровые оценки и коэффициенты. Ниже ‑ все нюансы, цифры и схемы с примерами.

Налог на имущество физических лиц

Что является объектом налогообложения

• Если в ЕГРН комната оформлена как самостоятельный объект (кадастровый номер + отдельная площадь) — налог начисляется именно на комнату.
• Если в ЕГРН указана доля в праве общей долевой собственности на всю квартиру, налог рассчитывается на долю, пропорционально площади комнаты.

Как налоговики считают

Налоговая получает сведения из ЕГРН и применяет одну из двух баз:

1. кадастровая стоимость (основной вариант с 2020 г.);
2. инвентаризационная стоимость (только в тех округах, где ещё нет кадастровой оценки).

Ставки местных властей (пример Москвы и Санкт-Петербурга):

Вычеты и льготы

• Для комнаты действует вычет 10 м² от общей площади (на 2026 г. в Санкт-Петербурге требуется отдельное заявление, в большинстве регионов — автоматически).
• Ветераны, инвалиды, пенсионеры и ряд других категорий полностью освобождаются от налога по заявлению.

Пример 1. Комната 18 м², кадастровая стоимость 2 300 000 ₽, ставка 0,1 %, вычет 10 м².

Налогооблагаемая площадь = 8 м². Доля кадастровой стоимости = 2 300 000 × 8/18 ≈ 1 022 222 ₽.
Налог = 1 022 222 × 0,1 % ≈ 1 022 ₽ в год.

Налог при продаже комнаты (НДФЛ)

Когда платить не нужно

1. Минимальный срок владения истёк:
• 3 года — если комната получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована или оформлена по договору ренты.
• 5 лет — в остальных случаях, включая покупку.
2. Нет дохода: продажа дешевле, чем была куплена/приобретена (с учётом индексации).

Как считается налог при продаже

Доход от продажи можно снизить:

• либо на расходы при покупке (см. п. 2 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ);
• либо на имущественный вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) — если документы о расходах утеряны.

Важно! В коммуналке комната может быть оформлена как доля. Тогда вычет 1 млн ₽ делится между всеми долевыми собственниками пропорционально долям.

Особенность при «объединении» комнат

Если несколько комнат бывшей коммуналки оформлены в ЕГРН как единая квартира, минимальный срок владения считается с даты приобретения последней доли/комнаты. Подтверждение — письмо ФНС от г.

Пример расчёта НДФЛ

Пример 2. Комната куплена в 2024 г. за 1 800 000 ₽, продаётся в 2026 г. за 2 400 000 ₽. Срок владения 2 года, значит НДФЛ есть.

1. Вариант «расходы»: (2 400 000 – 1 800 000) × 13 % = 78 000 ₽.
2. Вариант «вычет»: (2 400 000 – 1 000 000) × 13 % = 182 000 ₽.

Выгоднее первый вариант.

Пошаговая инструкция: что делать продавцу в 2026 году

1. Проверьте дату регистрации права в выписке ЕГРН.
2. Определите минимальный срок: 3 или 5 лет.
3. Сравните продажную цену и кадастровую: если цена в договоре < 0,7 × кадастровой, налоговая «доначислит» по 0,7 × кадастровой.
4. Соберите документы:
   • ДКП/переуступка права;
   • квитанции, договор банковского кредита (для вычета по расходам);
   • справка 2-НДФЛ (если хотите использовать остаток вычета на следующий год).
5. Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г. и подайте через Госуслуги/ЛК ФНС.
6. Оплатите налог до 15 июля 2027 г.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Налог пришёл только на одну комнату, хотя в квартире две. Почему?

Ответ: Вторая комната оформлена как доля в праве общей собственности; Налог начисляется на долю, но уведомление может прийти отдельным листом или задерживаться: проверьте через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».

Вопрос: Комната в общежитии — это тоже коммуналка?

Ответ: Юридически комната в общежитии может быть оформлена как объект частной собственности с отдельным кадастровым номером; налоги рассчитываются так же.

Вопрос: Могу ли я не платить налог, если продам комнату родителю?

Ответ: Да, если продажа осуществляется между взаимозависимыми лицами (родители, дети, супруги) и вы применяете семейный вычет: в 3-НДФЛ указывается нулевая база по пп. 5 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Главное: всегда сверяйтесь с датой регистрации права в ЕГРН и сохраняйте платёжные документы — они дадут возможность законно минимизировать налоги.